PARCHEGGIO NEL CONDOMINIO
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
- PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - PRESUNZIONE DI COMUNIONE - IN
GENERE - AREE DA DESTINARE A PARCHEGGIO EX ART. 18 DELLA LEGGE
N. 765 DEL 1967 - RISERVA DI PROPRIETA' A FAVORE DEL
COSTRUTTORE - OMESSA MENZIONE DEL TRASFERIMENTO DELLA
COMPROPRIETA' DELLE AREE NEI SUCCESSIVI ATTI DI VENDITA DEGLI
ALLOGGI CONDOMINIALI - SUPERAMENTO DELLA PRESUNZIONE DI
INCLUSIONE DI DETTE AREE FRA I BENI COMUNI EX ART. 1117 DEL
COD. CIV. - ESCLUSIONE.*
La mera circostanza che il costruttore di un fabbricato
condominiale, il quale, prima di vendere i singoli alloggi, nel
destinare delle aree a parcheggio ai sensi e nel vigore dell'art. 18
della legge 6 agosto 1967 n. 765, se ne sia riservato la proprieta',
come il fatto che i successivi atti di vendita non contengano
espressa menzione del trasferimento anche della comproprieta' delle
aree medesime, non e' sufficiente a superare la presunzione di
inclusione delle dette aree fra i beni comuni, posta dall'art. 1117
Cod. Civ..*
ANNO/NUMERO: 1990/6472
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano LO COCO Presidente
" Luigi COSTANZA Consigliere
" Mauro SAMMARTINO "
" Giuseppe ROTUNNO "
" Vittorio VOLPE Rel. "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
il 1 (rg n. 9300-86)
Di Giuseppe Fedele, La Catena Silvia, Desiati Angela, per se' e quale
erede del marito Caruso Francesco deceduto, Filomeno Cosimo, Colella
Angelo, Cito Antonio, Angelini Attilio, Granaldi Rosaria, per se' e
quale erede del marito Albertini Giuseppe, deceduto in Martina Franca
il 18-1-1985; Ruggeri Lucia, De Vito Angela, Germania Vitantonio,
Borgia Francesco, Barratta Grazia, Carbotti Francesco, Carrieri Maria
e Ricci Grazia, per se' e quale erede di D'Arcangelo Giovanni, elett.
dom. in Roma Via Raffaele Caverni n. 6 presso l'avv. Ubaldo Papalia;
rapp. e difesi dall'avv. Francesco Barchetto per delega a margine del
ricorso.
Ricorrenti
contro
Massafra Pietro e Recchia Giuseppe.
Intimati
il 2 (Rg n. 10671-86) proposto da:
Massafra Pietro, nato a Martina Franca il 27-11-1928; Recchia
Giuseppe; elet. dom. in Roma Via delle Medaglie d'Oro, 44 preso
l'avv. Giuseppe Nardelli; rapp. e difesi dall'avv. Mario Punzi per
delega a margine del ricorso incidentale.
Controricorrenti e ricorrenti incidentali
contro
Di Giuseppe Fedele, La Catena Silvia, Desiati Angela, per se' e quale
erede del marito Caruso Francesco , Filomeno Cosimo, Colella Angelo,
Cito Antonio, Angelini Attilio, Granaldi Rosaria, per se' e quale
erede del marito Albertini Giuseppe, Ruggeri Lucia, De Vito Angela,
Germania Vitantonio, Borgia Francesco, Barratta Grazia, Carbotti
Francesco, Carrieri Maria e Ricci Grazia, per se' e quale erede di
D'Arcangelo Giovanni, tutti elett. dom. in Roma rapp. e difesi come
sopra.
Controricorrenti
nonche' integrazione del contradditorio nei confronti di:
Russaro Marianna, Schiavone Angela, Palazzo Angelo, De Vito Antonia,
Martucci Angelo, Antonelli Vito, Vitale Domenico, Manni Domenico.
Intimati
Per l'annullamento della Sentenza C.A. Lecce del 10-4-9-5-86.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
8-11-88 dal Cons. Vittorio Volpe.
Per i ricorenti principali e' comparso l'avv. Ubaldo Papalia (per
delega Barchetto) che ha concluso per l'accoglimento del ricorso
principale ed il rigetto del ricorso incidentale.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Antonio Martinelli,
che ha concluso per l'accoglimento del 1 motivo del ricorso
principale, assorbiti gli altri motivi; ed il rigetto del ricorso
incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 19 e il 21 settembre 1977 Pietro Massafra e
Giuseppe Recchia, costruttori dell'edificio sito in Martina Franca
fra le vie Serranuda, Magna Grecia e Stefano Orimini, convenivano
dinanzi al Tribunale di Taranto alcunio condomini di quell'immobile,
e precisamente Francesco Caruso, Vito Antonacci, Domenico Vitale e
Domenico Manni, per sentirli condannare al pagamento in loro favore
di un equo corrispettivo mensile per il godimento dell'area di
parcheggio di loro proprieta', con decorrenza dal marzo 1974.
Si costituivano in giudizio i convenuti Caruso, Antonacci e Vitale.
Il Caruso eccepiva che la detta area, vincolata nella sua
destinazione ai sensi dell'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765, ricadeva
nel complesso delle parti condominiali, non essendovi per essa alcuna
esclusione negli atti di compravendita dei singoli appartamenti.
Chiedeva formale declaratoria in tal senso e, in subordine,
sollecitava il riconoscimento del suo diritto a fruire gratuitamente
del parcheggio.
L'Antonacci e il Vitale eccepivano il loro difetto di legittimazione
a resistere nel giudizio, giacche' erano solo conduttori degli
appartamenti ed in tale veste fruivano dello spazio di parcheggio.
Chiedevano, comunque, il rigetto della domanda proposta anche nei
loro confronti perche' infondata.
I proprietari dei rispettivi appartamenti, Vito Liuzzi e Giuseppe
Lucarella, chiamati in causa, rimanevano contumaci.
Intervenivano volontariamente in giudizio, sostenendo la tesi del
diritto di comproprieta' sulle aree di parcheggio, gli altri
condomini interessati.
Con sentenza del 26 aprile 1983 il tribunale rigettava la domanda
degli attori e, pur riconoscendo il loro diritto di proprieta'
sull'area destinata a parcheggio, accoglieva la riconvenzionale volta
alla declaratoria del diritto di uso gratuito a vantaggio dei
condomini, tenuti solo a corrispondere pro quota ai proprietari le
spese di gestione del servizio di parcheggio.
Interponevano appello tanto gli attori quanto i condomini Francesco
Caruso, Giovanni D'Arcangelo, Grazia Ricci, Vitantonio Germania,
Angela De Vito, Cosimo Filomeno, Angela Calella, Antonio Cito, Lucia
Ruggieri, Giuseppe Albertini, Rosaria Granaldi, Angelo Martucci,
Marianna Russano, Angela Schiavone, Francesco Carbotti, Maria
Carrieri, Fedele Di Giuseppe, Silvia Lacatena, Attilio Angelini,
Angelo Palazzo, Antonia De Vito, Francesco Borgia, Grazia Barratta e
Anegla De Siati.
Non si costituivano gli appellati Vito Antonacci, Domenico Vitale e
Domenico Manni.
Le impugnazioni venivano riunite.
In fase di appello si riproducevano le rispettive posizioni
sostenute in primo grado, con argomenti, di volta in volta, di
critica o di adesione alla motivazione adottata dal primo giudice.
Con sentenza pubblicata il 9 maggio 1986 la corte di appello di
Lecce, in parziale riforma della sentenza del tribunale e in
accoglimento della domanda proposta dal Massafra e dal Recchia,
dichiarava che il diritto di proprieta' sull'area destinata a
parcheggio ed annessa all'edificio appartenente agli appellanti era
degli appellanti e che su di essa i condomini avevano un diritto di
uso previa corresponsione suscettibile di private e libere
pattuizioni.
Confermava nel resto l'impugnata sentenza e dichiarava interamente
compensate tra le parti le spese del grado.
Hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi,
Fedele Di Giuseppe, Silvia Lacatena, Angela Desiati, per se' e quale
erede del defunto marito Francesco Caruso, Cosimo Filomeno, Angela
Calella, Antonio Cito, Attilio Angelini, Rosaria Granaldi, per se' e
quale erede del defunto marito Giuseppe Albertini, Lucia Ruggieri,
Angela De Vito, Vitantonio Germania, Francesco Borgia, Grazia
Barratta, Francesco Carbotti, Maria Carrieri e Grazia Ricci, per se'
e quale erede del marito Giovanni D'Arcangelo.
Si sono costituiti con controricorso, proponendo ricorso incidentale
condizionato, basato su un solo motivo, Pietro Massafra e Giuseppe
Recchia.
I ricorrenti resistono con controricorso al ricorso incidentale.
All'udienza del 10 maggio 1988 questa Corte ha disposto
l'integrazione del contraddittorio, entro sessanta giorni dalla
comunicazione dell'ordinanza, con notificazione del ricorso
principale e del ricorso incidentale, ad Angelo Martucci, Marianna
Russano, Angela Schiavone, Angelo Palazzo, Antonia De Vito, Vito
Antonacci, Domenico Vitale e Domenico Manni, parti del giudizio di
appello.
Il ricorso principale e' stato tempestivamente notificato al
Martucci, alla Russano, al Palazzo, alla De Vito, all'Antonacci, al
Manni e agli eredi di Angela Schiavone e Domenico Vitale, nel
frattempo deceduti.
Non si sono costituiti questi ultimi intimati.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vanno, innanzi tutto, riuniti i due ricorsi ai sensi dell'art. 335
c.p.c., trattandosi di impugnazioni proposte contro la stessa
sentenza.
Con il primo motivo del ricorso principale, denunciando "falsa
applicazione degli artt. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765, 817, 818, 1117,
1362 c.c. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.", i ricorrenti
deducono che la corte del merito, con riferimento alla natura delle
aree in questione, e' incorsa in errore nell'apprezzamento degli
elementi escludenti il condominio. Il silenzio, in ordine alle aree
di parcheggio, dei vari contratti di acquisto delle unita'
immobiliari (appartamenti) costituenti il condominio dell'edificio de
quo, da parte dei condomini costituiti non potrebbe, infatti,
ritenersi idoneo a vincere le presunzioni stabilite dagli artt. 818 e
1117 c.c., ne' potrebbe attribuirsi alla clausola dell'atto per notar
Cisternino di Martina Franca del 7 maggio 1968, rep. 2577 - secondo
cui i costruttori, in vista dell'ottenimento della licenza edilizia
da parte del Comune, si obbligarono a destinare, permanentemente a
parcheggio le aree in questione, "fermo restando il loro diritto di
proprieta'" - una portata travalicante i rapporti con la pubblica
amministrazione che con il detto atto venivano regolati, sino a farle
assumere il rilievo che il giudice d'appello ha inteso assegnarle. La
sussistenza del diritto di proprieta' dei costruttori sulle aree di
parcheggio sino al momento della nascita del condominio era
presupposta, infatti, all'indagine circa l'avvenuto trasferimento o
meno, o meno, insieme con la proprieta' dell'appartamento, di parte
delle aree medesime.
Vi sarebbe, infine. falsa applicazione dell'art. 1362, comma, 2,
c.c., giacche' solo in via sussidiaria e' possibile far ricorso ad
elementi estrinseci al negozio giuridico per interpretare la volonta'
delle parti.
Con il secondo motivo, denunciando "violazione dell'art. 112
c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.", i ricorrenti
sostengono che se, come non v'e' dubbio, con le domande proposte ex
adverso sono state poste in atto una vera e propria actio negatoria
servitutis, con la prima, ed un'azione diretta alla condanna al
pagamento del corrispettivo (canone) da parte dei condomini per il
ricovero delle autovetture a titolo locativo, emerge evidentissimo il
vizio di extrapetizione di cui e' affetta la sentenza impugnata.
Con il terzo motivo, denunciando violazione dell'art. 345 c.p.c in
relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.", i ricorrenti sostengono che, ove
la pronuncia di appello dovesse essere ritenuta immune dal vizio di
extrapetizione sopra denunciato, verrebbe in risalto,
indiscutibilmente, la profonda diversita' delle domande avanzate in
appello dal Massafra e dal Recchia rispetto a quelle proposte con
l'atto introduttivo del giudizio di primo grado e, conseguentemente,
la violazione dell'obbligo della corte di merito di rilevare la
novita' delle domande che, percio', la corte avrebbe dovuto
dichiarare inammissibili.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale, il Massafra e il
Recchia, denunciando "omessa motivazione su un punto decisivo della
controversia (art. 360 n. 5); violazione ed erronea applicazione
dell'art. 343 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)", censurano la sentenza
d'appello per aver deciso in modo a loro sfavorevole la questione
sollevata circa l'ammissibilita' dell'appello proposto dagli odierni
ricorrenti principali.
Il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile ai sensi
dell'art. 331 c.p.c. poiche', a differenza del ricorso principale,
non e' stato notificato, nel termine fissato, alle persone nei
confronti delle quali, avendo partecipato al giudizio di secondo
grado, occorreva integrare il contraddittorio giusta l'ordinanza
emessa da questa corte il 10 maggio 1988, ritualmente comunicata al
difensore. Il primo motivo del ricorso principale e' fondato e
merita, quindi, accoglimento.
La corte di appello, dopo l'esatta premessa che nella materia di
cui trattasi deve essere condotta un'accurata indagine in ordine alla
volonta' negoziale, ha osservato che nella presente causa la riserva
di un loro preciso diritto di proprieta' sull'area destinata a
parcheggio, fatta dai costruttori nel dare attuazione all'obbligo
previsto dall'art. 18 della l. 6 agosto 1967 n. 765, non era venuta
meno nei singoli atti di compravendita con il trasferimento espresso
ed esplicito anche di tale diritto in favore dei condomini.
Ha aggiunto che sarebbe strano voler desumere la conclusione opposta
dal silenzio, piuttosto che da un'espressa ed univoca dichiarazione
di volonta' in tal senso. Su tale presupposto ha riconosciuto a
favore dei proprietari dei singoli appartamenti un diritto di uso
dell'area stessa, rimasta in proprieta' dei costruttori, dietro
pagamento di un adeguato corrispettivo atto a ricondurre ad
equilibrio il sinallagma contrattuale.
Il giudizio cosi' espresso dalla corte del merito non si sottrae,
pero', alle censure mosse dai ricorrenti con il motivo in esame.
Essa, infatti, desume dall'atto per notar Cisternino sopra
richiamato, relativo alla destinazione di area fabbricabile a
parcheggio ai sensi dell'art 18 l. 6 agosto 1967 n. 765, motivo per
ritenere operante la riserva di proprieta' sull'area medesima, ivi
menzionata, anche negli atti di compravendita delle singole unita'
dell'edificio condominiale. Coerentemente, invece, con l'affermata
necessita' di un'accurata indagine in ordine alla volonta' negoziale,
l'esame della corte circa l'avvenuto trasferimento o meno, insieme
con la proprieta' dell'appartamento, anche dello spazio per
parcheggio avrebbe dovuto riguardare soltanto gli atti di
trasferimento, espressioni appunto della volonta' dei contraenti.
La corte di appello, inoltre, fonda il suo convincimento in ordine
alla perdurante efficacia della predetta riserva della mancanza di
un'esplicita previsione del trasferimento della proprieta' sull'area
destinata a parcheggio negli atti di compravendita. Avrebbe, invece,
dovuto considerare che, in applicazione, del regime delle pertinenze
(ora espressamente previsto, per le aree in questione, dall'art. 26,
ult. comma, l. 28 febbraio 1985 n. 47, secondo cui "gli spazi per
parcheggi" previsti dall'art 18 della legge ponte costituiscono
pertinenze delle costruzioni ai sensi e per gli effetti degli artt.
817, 818 e 819 c.c.), il trasferimento, mediante vendita, della
costruzione o di una sua unita' condominiale comporta necessariamente
il trasferimento, allo stesso titolo e in coerente misura, anche
dello spazio in parcheggio (o dei diritti reali di cui tale spazio e'
oggetto ai fini della particolare destinazione) e per se' lo attua,
in difetto di contraria disposizione (art. 818 c.c.).
Considerando, poi, il profilo della obbiettiva e durevole
destinazione dello spazio in questione a parcheggio del fabbricato
condominiale, e' fondato il rilievo dei ricorrenti, secondo cui il
silenzio del titolo non puo' ritenersi idoneo a vincere la
presunzione di comunione posta dall'art. 1117 c.c., potendo questa
esser vinta solo dal titolo contrario.
Come questa corte gia' ha avuto occasione di affermare, non e'
sufficiente a tal fine il silenzio dei titoli, ma occorre che questi
contengono in modo chiaro e inequivocabile elementi tali da escludere
il diritto di comproprieta' del condominio (v. sent. 23 aprile 1979
n. 2279).
Nella specie risulta attribuita rilevanza proprio al silenzio dei
titoli per inferirne il permanere in capo ai costruttori del diritto
di proprieta' dell'area vincolata a parcheggio.
in conseguenza dell'accoglimento del primo motivo vanno dichiarati
assorbiti gli altri.
L'impugnata sentenza va, pertanto, cassata, con rinvio per il nuovo
esame, in base ai criteri innanzi indicati, ad altra sezione della
MOTIVI DELLA DECISIONE
stessa corte di appello, che provvedera' anche in ordine alle spese
di questo giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi, dichiara inammissibile il ricorso
incidentale; accoglie il primo motivo del ricorso principale e
dichiara assorbito gli altri. Cassa l'Impugnata sentenza e rinvia,
anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte
di appello di Lecce.
Cosi' deciso in Roma l'otto novembre 1988 nella camera di consiglio
della Seconda sezione civile della Corte supre
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