Responsabilità del mediatore
Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989 n.39, il mediatore e' un operatore specializzato e, come tale, e' tenuto nello svolgimento della sua attivita' ad osservare la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale. Ne consegue che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 cod.civ. comprende non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto, se "l'affare" presenta particolari caratteristiche, il mediatore e' tenuto ad una piu' penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, puo' agevolmente procurarsene la conoscenza (Nella specie il mediatore professionale aveva procurato e ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, immediatamente vincolante per l'acquirente, relativa ad un immobile che era risultato gravato da iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli in sede di stipula del contratto definitivo. Le trattative si erano svolte al "buio", essendosi ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare di compravendita immobiliare senza conoscere l'altra ed il mediatore, nel corso delle stesse trattative, aveva avuto un ruolo di attiva assistenza. La Corte ha confermato l'affermazione di responsabilita' del mediatore professionale, fondata anche sul rilievo che quanto emerso implicava, secondo un criterio di buona fede, un ampliamento dell'ambito di affidamento del cliente sulla correttezza e diligenza del professionista e l'assunzione implicita da parte di costui dell'obbligo di procurarsi, anche con mezzi propri, la conoscenza delle circostanze relative alla sicurezza dell'affare).
ANNO/NUMERO: 2001 04126 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. MARIO SPADONE - Presidente - Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere - Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere - Dott. GIOVANNA SCHERILLO - rel. Consigliere - Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere - ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A sul ricorso proposto da: FISIM SPA, in Torino - Corso Turati 11/c, in persona del Presidente e Amm.re Delegato sig. Giorgio Scappini, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MENGHINI MARIO, che lo difende unitamente all'avvocato PES STEFANO, giusta delega in atti; - ricorrente - contro ROMANO CARMELA RULLO, GERLA DARIO; - intimati - avverso la sentenza n. 1306/97 della Corte d'Appello 1826 di TORINO, depositata il 25/10/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/11/00 dal Consigliere Dott. Giovanna ISCHERILLO; udito l'Avvocato Gabriella PAFUNDI, per delega dell'Avv. M. MENGHINI, depositata in udienza, del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato Carmela Romano conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino la societa' FISIM e Dario Gerla esponendo che: - in data 4/7/89 aveva sottoscritto un impegno irrevocabile di acquisto, per lire 44 milioni, di un alloggio di cui la FISIM non le aveva comunicato il nome del proprietario; - che l'impegno prevedeva il pagamento immediato di 5 milioni a mani della FISIM, somma che ella aveva versato con un assegno consegnato alla detta societa' e che questa aveva incassato; - che il residuo prezzo doveva essere pagato, quanto a 15 milioni, all'atto del preliminare; - che l'11/7/89, data del preliminare, ella aveva versato i 15milioni in conto prezzo con un assegno consegnato direttamente alla FISIM, alla quale aveva anche corrisposto, nella stessa data, la provvigione sull'affare nella misura di 3 milioni oltre IVA, per un totale (pagato con assegno) di 3.571.000, e che nella stessa occasione le era stato comunicato il nome del venditore; - che il contratto definitivo, che avrebbe dovuto avere luogo il 30/9/89 non era stato stipulato perche' Il immobile era risultato gravato da tre ipoteche e da un pignoramento immobiliare, che il venditore non aveva provveduto a cancellare nonostante l'impegno espressamente assunto con una clausola contenuta sia nell'impegno del 4/7/89 che nel preliminare, dal medesimo sottoscritti. Tanto premesso, la Romano, deducendo che entrambi i convenuti erano responsabili della mancata conclusione dell'affare, ne chiedeva la condanna, in solido, al pagamento di quanto da lei versato e al risarcimento del danno. La FISIM si costituiva sostenendo di nulla dovere in quanto la mediazione si era perfezionata con la stipula del preliminare, allorche' il Gerla si era impegnato a trasferire alla Romano l'immobile libero da pesi; che essa FISIM non poteva verificare la veridicita' delle affermazioni del venditore ne' garantire per quanto il medesimo si era obbligato; che aveva percepito solo quanto le spettava per provvigione, avendo versato al Gerla sia i 5 che i 15 milioni ricevuti dalla Romano, previa detrazione delle provvigioni che le erano dovute quale mediatore. Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda e la condanna del Gerla a manlevarla dagli eventuali esiti negativi della lite. Il Gerla restava contumace. Con sentenza 12/7/94 il Tribunale dichiarava risolto il contratto di compravendita tra la Romano ed il Gerla per inadempimento di quest'ultimo e condannava costui a restituire alla Romano la somma di 20 milioni versati dalla stessa in conto prezzo; condannava, inoltre, la FISIM a restituire alla Romano soltanto la ricevuta provvigione di lire 3.571.000. La decisione veniva in parte riformata dalla Corte d'appello di Torino, che, ritenuta la responsabilita' di entrambi i convenuti, con sentenza 25/10/97, confermava nei confronti del Gerla la condanna al pagamento dei 20 milioni in favore della Romano, e condannava la FISIM a pagare alla Romano non soltanto la provvigione di 3.571.000, ma anche, in solido con il Gerla e a titolo di risarcimento del danno, la somma di 20 milioni. Rilevato, infine, che dalla documentazione in atti risultava che dei 20 milioni la FISIM aveva trasmesso al Gerla solo 14.049.000, trattenendo per se il resto di 5.000.000, dichiarava il Gerla tenuto a manlevare la FISIM soltanto nei limiti dell'importo effettivamente ricevuto. Contro la sentenza la FISIM ha proposto ricorso per cassazione basato su due motivi di censura. L'intimata non ha svolto attivita' difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE I. 1 - Col primo motivo di ricorso la FISIM dopo un'esposizione di questioni gia' dibattute nel primo grado di giudizio (quali la qualificazione come mediazione, anziche come mandato dell'attivita' da essa svolta, e l'esclusione di profili di responsabilita' extracontrattuale), che pero' non rilevano nel presente giudizio in quanto non formano oggetto di censura - denuncia, anzitutto, violazione di legge (artt. 1759, 1223, 1225, 1375 cod.civ.) e vizi di motivazione per avere la sentenza impugnata ritenuto che essa FISIM, quale mediatore nella compravendita immobiliare tra la Romano (promissaria acquirente) ed il Gerla (promittente venditore), era responsabile della mancata conclusione dell'affare non avendo provveduto ad informare la promissaria che l'immobile era gravato da tre ipoteche e da un pignoramento, la cui esistenza ben poteva accertare mediante una visura catastale. Secondo la ricorrente, la sentenza non avrebbe considerato che l'obbligo di informazione posto dall'art. 1759 cod.civ. a carico del mediatore riguarda le circostanze a lui gia' note ovvero conoscibili secondo la comune diligenza, ma non anche quelle conoscibili mediante l'effettuazione di particolari indagini di natura tecnico-giuridica, quali le visure catastali, compiti, questi, demandati al notaio; inoltre, non avrebbe tenuto conto che, nel caso di specie, esisteva, sia nella promessa di acquisto che nel preliminare d i vendita, una specifica clausola con cui il promittente venditore Gerla aveva garantito la liberta' dell'immobile da pesi, impegnandosi a cancellare eventuali ipoteche o pignoramenti prima della stipula dell'atto definitivo, ditalche', in forza di tale clausola, la FISIM doveva, in ogni caso, ritenersi liberata dall'obbligo di informazione nei confronti della promissaria. Le doglianze non meritano accoglimento. Nell'attuale sistema normativo, quale risulta delineato dalla legge 3 febbraio 1989 n. 39 (recante modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958 n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore), il mediatore e' un operatore specializzato, il quale, proprio perche' tale, deve osservare nello svolgimento della sua attivita' non la comune diligenza, ma la diligenza qualificata richiesta all'operatore professionale. In considerazione di tale particolare grado di diligenza questa Corte (v. Cass. 5107/99) ha precisato che l'obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art. 1759 cod.civ. comprende non soltanto l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l'uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore professionale deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell'affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto, se "l'affare" presenta particolari caratteristiche, perche' - come nella specie - le trattative si sono svolte "al buio", essendosi ciascuna parte impegnata a sottoscrivere il preliminare senza conoscere l'altra, il mediatore, tramite il quale si sono svolte le trattative e che, nel corso delle stesse, ha avuto un ruolo di attiva assistenza (consentendo lo scambio, per suo tramite, dell'impegno reciproco delle parti a sottoscrivere il preliminare, ricevendosi l'anticipo sul prezzo e trattenendo anticipatamente da questo le provvigioni), e tenuto ad una piu' penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e la sicurezza dell'affare soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di una organizzazione propria, puo agevolmente procurarsene la conoscenza. In tal caso, infatti, il mediatore non puo' considerarsi liberato nei confronti delle parti per il solo fatto di averle messe in relazione al fine della sottoscrizione del preliminare, ma, in ragione del ruolo attivo svolto nel corso delle trattative e delle particolari modalita' delle stesse, e' tenuto a verificare con 41 mezzi che ha a disposizione proprio quale operatore professionale le circostanze relative alla sicurezza dell'affare al fine di comunicarle alle parti che in lui hanno confidato in ragione della sua particolare qualificazione professionale. Nel caso di specie, la corte torinese, dopo aver sottolineato il carattere professionale della figura del mediatore quale emerge dall'attuale regime normativo, ed avere affermato - in conformita' della giurisprudenza di questa Corte che l'art. 1759 cod.civ. va inteso nel senso che il mediatore deve portare a conoscenza delle parti non soltanto le circostanze note in ordine alla sicurezza dell'affare ma anche quelle conoscibili secondo l'uso della normale diligenza richiesta ad un operatore professionale, ha messo in evidenza che la FISIM, in base ad uno specifico incarico conferitogli dal venditore, aveva procurato e ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto da parte dell'acquirente, immediatamente vincolante per il medesimo, ma senza comunicazione allo stesso del nome del venditore. Tale "mancata nomina del venditore" comportava, secondo la corte torinese, che il compratore prima della stipula del preliminare, a cui peraltro si era gia' obbligato, non fosse in grado di effettuare i normali accertamenti in ordine alla liberta' del bene ed implicava, quindi, secondo un criterio di buona fede, un ampliamento dell'ambito dell'affidamento da parte dell'acquirente sulla correttezza e diligenza del professionista e l'assunzione implicita da parte del mediatore dell'obbligo di effettuare i predetti accertamenti. La decisione non sembra censurabile. La sentenza, infatti, non ha affermato in via generale che il mediatore ha l'obbligo ex art. 1759 cod.civ. di effettuare le visure catastali al fine di accertarsi della sicurezza dell'affare, ne' ha inteso attribuire a tale figura compiti che, di regola, sono propri di altre figure professionali, ma, nell'ambito del potere che e' proprio del giudice di merito di valutare liberamente le risultanze di causa, si e' limitata a esporre in maniera ampia ed articolata le ragioni per le quali, in relazione alle particolari caratteristiche del caso concreto, doveva ritenersi che il dovere di diligenza richiesto ad un "mediatore professionale" qual'era la FISIM, comportasse l'obbligo di procurarsi, anche con mezzi propri, la conoscenza delle circostanze relative alla sicurezza dell'affare. Trattasi di un giudizio di merito, adeguato e convincente, che, come tale, non e' sindacabile in sede di legittimita'. I. 2 - Sempre col primo motivo ed anche, in parte, col secondo, la ricorrente lamenta, inoltre, di essere stata condannata a restituire, in solido con il Gerla, i 20 milioni versatile dalla Romano con i due assegni, deducendo che: a) non poteva essere configurato come danno addebitabile al mediatore l'esborso del prezzo della vendita effettuato dalla promissaria, ne tanto meno la sua mancata restituzione da parte del promittente, non trattandosi di una conseguenza dipendente dal comportamento del mediatore. b) la sentenza non avrebbe considerato che. trattandosi di acconti sul prezzo, gli assegni erano stati da lei girati al venditore, previa detrazione delle provvigioni Le doglianze non meritano accoglimento. L'esborso dei 20 milioni e' stato correttamente considerato dalla sentenza come danno risarcibile anche dal mediatore, posto che il pregiudizio era derivato alla Romano dalla mancata conclusione del preliminare, che, a sua volta, era stata determinata non solo dall'inadempimento del Gerla, ma,, anche da quello della FISIM all'obbligo di informazione che le incombeva quale mediatore. Contrariamente a quanto si afferma nel ricorso(che non fornisce elementi specifici per contrastare i conteggi effettuati dal giudice d'appello), la sentenza ha tenuto conto dei movimenti di danaro e dei passaggi di assegni, ed infatti ha calcolato che la FISIM non solo aveva ricevuto la provvigione dalla Romano (per cui era tenuta a restituirla, a causa del proprio inadempimento), ma aveva anche trattenuto, dai 20 milioni versatile in conto prezzo, la provvigione del Gerla (dal che la condanna a restituire l'intero e la limitazione della manleva del Gerla alla differenza effettivamente da lui percepita). II - Col secondo motivo si denunciano ancora violazione di legge (artt. 1755, 1756 cod.civ.) e vizi di motivazione per avere la sentenza negato il diritto alla provvigione dovuta dal Gerla, sul rilievo che il preliminare non aveva potuto avere esecuzione, senza tenere conto che tale diritto era maturato ancora prima della stipula del preliminare e cioe' con l'accettazione da parte del Gerla della proposta di acquisto della Romano, e quindi era disancorato dal preliminare. Si lamenta inoltre che non era stato riconosciuto il diritto del mediatore al rimborso delle spese. Le doglianze, concernono questioni nuove e sono inammissibili. Consegue il rigetto del ricorso. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Cosi' deciso in Roma, il 10 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2001
