Non e' viziato da nullita', ai sensi dell'art. 79 legge 27 luglio
1978, n. 392, il contratto con il quale il proprietario locatore di
un immobile urbano destinato a uso non abitativo e il conduttore
convengono la costituzione temporanea a favore di quest'ultimo di un
diritto reale di uso sulla cosa locata, con l'effetto di determinare
la cessazione del rapporto locativo per la costituzione del diritto
reale e la perdita da parte di chi era conduttore del diritto
all'indennita' di avviamento, che non gli compete piu' avendo
continuato a utilizzare il bene perche' titolare di un diritto reale
dopo la cessazione del rapporto locativo (nel caso di specie il
conduttore era obbligato in forza di verbale di conciliazione al
rilascio dell'immobile a una data, anteriore di un giorno alla
stipulazione del contratto con il quale era stata convenuta per la
durata di un anno la costituzione del diritto di uso).
ANNO/NUMERO 1995 10155
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vito GIUSTINIANI Presidente
" Giovanni S. COCO Rel. Consigliere
" Luigi RAGOSTA "
" Luigi F. DI NANNI "
" Mario FINOCCHIARO "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
N.C.R. ITALIA S.P.A. elettivamente domiciliata in Roma via Giovanni
Antonelli n. 44 presso lo studio dell'avv.to Maurizio Marazza che la
rappresenta e difende anche disgiuntamente all'avv.to Andrea Belloli
giusta procura a margine del ricorso;
Ricorrente
contro
MOSETTI CASARETTO MARILENA elettivamente domiciliata in Roma via in
Lucina n. 10 presso lo studio dell'avv. Gilberto Gatteschi che la
rappresenta e difende anche disgiuntamente all'avv. Gino De Paz
giusta procura in calce al controricorso;
Controricorrente
visto il ricorso avverso la sentenza n. 1445-92 del Tribunale di
Genova del 14.4.92-28.4.92 (R.G. 13299-91);
udito il Consigliere Relatore Dott. Giovanni Silvio Coco nella
pubblica udienza del 10.2.95;
e' comparso l'avv. M. Marazza difensore del ricorrente che ha chiesto
l'accoglimento del ricorso;
sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Di Salvo che ha
concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 7.9.1988 la N.C.R. Corporation (ora N.C.R. ITALIA) S.p.A.
deducendo che:
- dal 1972 aveva tenuto in locazione, per uso diverso
dall'abitazione, un immobile sito in Genova, via Galimberti 7 di
proprieta' della concedente Marilena Mosetti Casaretto;
- in seguito ad un processo intentatole dalla locatrice per il
rilascio dell'immobile le parti erano pervenute ad un accordo -
formalizzato con verbale di conciliazione giudiziale redatto il
29.11.1984 - per cui la societa' si impegnava al rilascio
"improrogabilmente" alla data del 31.5.1986;
- successivamente il giorno antecedente alla scadenza del 30
maggio 1986 (erroneamente indicato come 31) le parti avevano
costituito a favore della Societa' un diritto di uso dell'immobile
fino al successivo 31 maggio del 1987;
- tale negozio era stato simulato;
ha citato, con ricorso depositato il 7 settembre 1988, davanti al
Pretore di Genova la Mosetti Casaretto per essere condannata al
pagamento dell'indennita' di avviamento commerciale ai sensi della
legge, assumendo in particolare di non aver mai rinunziato alla
indennita' stessa nel menzionato verbale di conciliazione-transazione
del 29.11.1984 e chiedendo che venisse considerata nulla la
stipulazione del contratto di uso per simulazione relativa, avendo
voluto le parti stipulare invece un contratto di locazione per un
anno, in violazione a norme inderogabili (legge n. 392-78).
Costituitosi il contraddittorio, Il Pretore (in data 23.3.1991) ha
accolto la domanda condannando la locatrice a corrispondere alla
societa' attrice l'indennita 'richiesta, che ha determinato in L.
12.600.000.
Il Tribunale di Genova in data 14.4.1992, decidendo sull'appello
proposto dalla Mosetti Casaretto e su quello incidentale della
societa', la quale chiedeva che l'indennita' fosse determinata nella
maggior somma di L. 23.874.375, accoglieva il gravame principale,
respingendo la domanda della societa' N.C.R. Corporation.
Rilevava il Tribunale di Genova che la Mosetti aveva notificato
alla societa' conduttrice precetto per il rilascio dell'immobile alla
data del 31.5.1983; proposta opposizione a quel precetto, la causa
era stata definita con il verbale di conciliazione del 29.11.84, col
quale la soc. N.C.R. Corporation aveva acquistato il diritto a
permanere nell'immobile fino al 31.5.1986 e si era impegnata a
rilasciare l'immobile stesso a quella data "improrogabilmente".
Sennonche', nel giorno immediatamente precedente tale scadenza
"improrogabile", le parti avevano stipulato un contratto, costituendo
a favore della societa' N.C.R. Corporation un diritto reale d'uso nei
medesimi locali, prima oggetto del rapporto di locazione, con
decorrenza dal 30.5.86 al 31.5.87.
Cio' posto, riteneva il Tribunale che all'atto della stipulazione
della transazione (il 29.11.84) le parti non avevano pattuito una
rinunzia della conduttrice all'indennita' di avviamento; e cio'
perche', trattandosi di un diritto non ancora maturato e legato alle
vicende di una locazione che, a quella data, veniva proseguita tra le
parti, non era possibile comprendere tale diritto tra quelli che
erano oggetto di pattuizione transattiva nonostante le ampie
espressioni usate nel verbale di conciliazione.
Osservava, pero', che, costituendo il verbale di conciliazione un
titolo esecutivo "improrogabile", era da escludere che la
costituzione del diritto d'uso potesse aver avuto lo scopo di
aggirare la disciplina in materia di locazione, come pur assumeva la
societa' conduttrice.
Riteneva, dunque, il Tribunale che il precedente rapporto di
locazione si era estinto in data 30 maggio 1986 non per
raggiungimento del termine finale, ma per novazione oggettiva e che,
d'altronde, mancando, al momento della cessazione della locazione, il
rilascio dell'immobile, non vi era il presupposto per l'acquisto del
diritto all'indennita' per perdita nell'avviamento commerciale, ne'
tale indennita' competeva al termine del contratto d'uso perche' non
prevista.
Il gravame principale - ad avviso del Tribunale - pertanto, andava
accolto con "assorbimento" dell'impugnazione incidentale proposta
dalla N.C.R. Corporation.
Avverso tale sentenza la societa' propone ricorso in Cassazione
con tre motivi di annullamento.
Resiste Marilena Mosetti Casaretto con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella impugnata sentenza il Tribunale ha ritenuto che:
a) in base al verbale di conciliazione giudiziale, la societa'
doveva improrogabilmente rilasciare l'immobile alla data ivi
stabilita;
b) la stipulazione, con la quale si costitui' un diritto di uso
prima della data di rilascio, ha determinato la cessazione del
precedente rapporto locativo non pero' per raggiungimento del termine
finale, ma bensi' per la sostituzione di un nuovo rapporto giuridico
(diverso e del tutto incompatibile con il primo) che veniva
qualificato come novazione;
c) siccome, alla cessazione (anticipata di un giorno) del
rapporto locativo la societa' non aveva rilasciato l'immobile, la
stessa non aveva diritto alla indennita' per la vendita
dell'avviamento commerciale.
Con i primi due mezzi di impugnazione - che debbono essere
esaminati congiuntamente - si lamenta che il Tribunale - incorrendo
nei vizi di violazione di legge e di omessa o insufficiente
motivazione - non abbia anche a mezzo di presunzioni accertato che:
1) il contratto costituito di uso fosse stato simulato per
dissimulare un nuovo rapporto locativo; - e che la simulazione fosse
servita per eludere le norme (imperative) relative alla durata minima
del rapporto di locazione e al divieto di rinuncia alla indennita' di
avviamento; 2) in subordine, anche ritenendo il diritto di uso
validamente costituito, non vi sarebbe stata una novazione oggettiva,
non essendo stato provato l'animus novandi.
Per valutare le predette censure, si deve anzitutto osservare che
il negozio costitutivo del diritto di uso non si puo' tecnicamente
qualificare, rispetto al rapporto locativo, come una novazione
oggettiva: questa infatti riferendosi esclusivamente alle vicende
delle obbligazioni nel campo dei diritti personali, non puo' trovare
applicazione ne' in materia di diritto reali (Cass. 1515-72), ne'
quando si sostituirebbe, come nel caso in esame, ad una rapporto
obbligatorio (locazione) un diritto reale (uso).
Pertanto il giudizio sui primi due mezzi di impugnazione deve
essere rivolto, ai sensi dell'art. 384 co. 2 c.p.c., a stabilire se,
nonostante l'erroneo riferimento alla novazione, il giudice di
appello abbia correttamente deciso che: a) il contratto costitutivo
del diritto di uso fosse valido ed efficace e non invece simulato o
stipulato in frode alla legge; b) lo stesso avesse avuto l'effetto di
escludere il diritto alla indennita' per avviamento.
Sul punto sub a, si osserva che le censure avanzate con il primo
mezzo di impugnazione appaiono, nel modo in cui sono state formulate,
fra loro contraddittorie.
Infatti, il contratto in frode alla legge e' nullo per (ritenuta)
illiceita' della causa; ma si distingue da quello simulato, perche'
con il primo, le parti vogliono che il contratto produca i suoi
effetti, che invece non vogliono (o li vogliono diversi) nella
simulazione.
Comunque, dovendosi esaminare separatamente le due censure, si
deve osservare che, per la simulazione, era necessaria la (prova
della) esistenza di un accordo simulatorio con il quale le parti si
sarebbero accordate per simulare, con il negozio apparente di
costituzione di uso, quello reale dissimulato (consistente, secondo
il ricorso, in una nuova locazione).
Sul punto, la motivazione impugnata e' sufficiente e immune da
vizi logici e giuridici perche' - pur in mancanza di ogni elemento di
prova sull'accordo simulatorio, che doveva fornire la societa'
ricorrente - si sono individuati i motivi che dimostravano la
convenienza di entrambe le parti a stipulare il nuovo contratto di
uso.
Pertanto, il mancato utilizzo delle presunzioni ex art. 2729
(lamentato nel ricorso), non puo' essere dedotto in sede di
legittimita', perche', da una parte lo strumento probatorio in esame
e' affidato "alla prudenza del giudice" di merito e dall'altra (sotto
il profilo del vizio di motivazione) non sono state dedotte
specifiche ragioni logiche che dimostrassero la inderogabile
necessita' di ricorrervi. Del pari infondate sono le censure relative
alla pretesa nullita' del contratto di uso per illiceita' della
causa, per essere stato stipulato in frode alle disposizioni
imperative sulla durata e la cessazione del rapporto.
Siccome, per costante giurisprudenza di questa Corte, le sanzioni
di cui all'art. 79 L. 392-78 sono rivolte ad impedire un'elusione di
tipo preventivo del diritto del conduttore (sent. 11402-93), ne
deriva la liceita' di ogni negozio che costituendo in capo al
(precedente) conduttore un (nuovo) diritto reale sul bene (prima)
locato ponga fine, transattivamente, dopo la stipulazione del
contratto di locazione (cfr. Cass. 4709-91) al precedente rapporto.
In particolare tale rapporto non poteva, nel caso in esame,
condizionare la durata del nuovo diritto reale, anche perche',
comunque, con il nuovo contratto non era diminuito il (periodo di)
godimento, che in base alle pattuizioni transattive di cui al
contratto di locazione, sarebbe spettato al conduttore.
Per quanto attiene al diritto alla indennita', con il 3 mezzo del
ricorso, si asserisce che, anche accettando l'effetto estintivo del
negozio (costitutivo del diritto) di uso, esso sarebbe sopravvissuto
essendo la cessazione del rapporto locativo riconducibile alla
volonta' del locatore.
Sul punto, il Tribunale ha correttamente motivato (nonostante la
discutibilita' delle osservazioni sulla ratio della norma)
argomentando che, siccome, con la costituzione del diritto di uso,
non era cessata la disponibilita' del bene da parte del conduttore,
questi non aveva diritto alla pretesa indennita'.
Infatti, anche se - come sostiene il ricorrente - l'indennita'
copre presuntivamente la perdita del bene - avviamento, tale perdita
ricorre soltanto quando il conduttore e' costretto a cessare lo
svolgimento della propria attivita' nell'immobile locato (Cass.
2434-85 citata dal ricorrente) e non invece quando - continuando la
stessa ubicazione dell'attivita', sia pure ad altro titolo, dopo la
cessazione del rapporto locativo - non si puo' presumere nessuna
dispersione o perdita del bene - avviamento. Correlativamente,
l'indennita' prevista dalla normativa sulle locazioni non si puo'
applicare alla cessazione dell'uso reale nel termine consensualmente
convenuto nel negozio costitutivo.
Per tutte le ragioni finora esposte, si deve concludere che,
nonostante l'erroneo riferimento alla novazione, il dispositivo della
impugnata sentenza deve essere confermato osservando che:
a) il contratto costitutivo del diritto di uso e' stato valido
ed efficace;
b) dalla data della sua stipulazione e' cessato il precedente
rapporto locativo, non per novazione, ma per logica impossibilita' di
protrarre il godimento locativo a favore di un soggetto che aveva
acquistato l'uso reale della cosa-(prima) locata;
c) non e' dovuta al conduttore alcuna indennita' per la perdita
dell'avviamento.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in
dispositivo.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alle spese processuali,
che liquida in L. 247.500, oltre, L. 2.000.000 (duemilioni) di
onorario.
Cosi' deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte
Suprema di cassazione, Sezione Terza Ci
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