LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI
URBANI - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI
ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - TRASFERIMENTO A TITOLO
ONEROSO - IN GENERE - CONCORDATO PREVENTIVO CON CESSIONE DEI
BENI AI CREDITORI - INSUSSISTENZA DEL DIRITTO.
L'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392, che attribuisce al
conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di
abitazione il diritto di prelazione nei confronti del locatore che
"intenda" trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, si applica
alle sole alienazioni volontarie e quindi, cosi' come non trova
applicazione nel caso in cui, dichiarato il fallimento del locatore,
l'immobile venga venduto coattivamente, allo stesso modo non puo'
trovare applicazione nell'ipotesi in cui il locatore sia stato
ammesso al concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori,
atteso che anche in questa ipotesi la vendita del bene, che avviene
nella fase finale di liquidazione, non e' ricollegabile ad una
libera determinazione del proprietario, il quale ha ormai perduto la
libera disponibilita' del suo patrimonio. ( contra 913/88, mass
n.457284, alla seconda parte; ( v.3298/84, mass n.435328; (
v.295/81, mass n. 410728).*
ANNO/NUMERO: 1990/2900
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Aldo SCHERMI ff. Presidente
" Giuseppe TROPEA Consigliere
" Alberto SCIOLLA LAGRANGE PUSTERLA "
" Ubaldo FRANCABANDERA Rel. "
" Ugo DE ALOYSIO "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
S.r.l. Farmaceutica Picena - con sede in Ascoli Piceno, in persona
del suo legale rapp.te - elett. dom. in Roma, Via G. Ferrari n. 4
presso l'avv. Sergio Cersosimo che la rapp. e difende un.te all'avv.
Giorgio G. Grisolia per mandato in calce al ricorso
Ricorrente
contro
Cassa di Risparmio di Pescara e di Loreto Aprutino - in persona del
Pres. p.t. - elett. dom. in Roma, P.za Madonna del Cenacolo n. 14
presso l'avv. Lucio V. Moscarini che la rapp. e difende per mandato a
margine del controricorso
Controricorrente
contro
Ozzola Giovannino e Pazzaglia Giuseppe - n. q. di liq.ri del
Concordato Preventivo con cessione dei beni dell'Eredita' Giacente di
Barbuscia Graziano - elett. dom.ti in Roma, P.za Sallustio n. 9
presso l'avv. Bartolo Spallina che li rapp. e difende per mandato a
margine del controricorso
Controricorrenti
Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Roma
del 7.11.84-26.2.85 (R.G. 2751-3310-82);
Udito il Cons. Rel. dr. U. Fancabandera nella pubblica udienza del
17.5.89;
Sentito l'avv. L. V. Moscarini;
Sentito l'avv. B. Spallina;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. D. Benanti che
ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 20-22 e 23-11-1979 la S.r.l.
Farmaceutica Picena convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma
Giovannnino Ozzola e Giuseppe Pazzaglia nella loro qualita' di
liquidatori del concordato dell'eredita' giacente di Graziano
Barbuscia nonche' la Cassa di Risparmio di Pescara e Loreto Aprutino.
Espose:
1 ) che presso il Notaio Majmone di Roma era stata indetta dai
suddetti liquidatori la gara per la vendita al maggior offerente di
un immobile sito in Pescara (Via Pescara 18-24 - Via Palermo 17-23) e
che era rimasta assegnataria la Cassa di risparmio di Pescara e
Loreto Aprutina; 2 ) che a seguito di regolare comunicazione, nella
sua qualita' di conduttrice dell'immobile, aveva esercitato il
diritto di prelazione ai sensi della legge n. 392 del 1978 alle
stesse condizioni offerte dalla Cassa; 3 ) che, convocata dai
liquidatori dinanzi al notaio per la stipula, questa era stata
sospesa dai liquidatori stessi e quali si erano riservati di
interpellare gli organi della procedura; 4 ) che nessun valore poteva
essere attribuito ad una seconda offerta successivamente fatta dalla
Cassa di risparmio.
Pertanto l'attrice chiese che il tribunale adito pronunciasse
sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 C.C., in suo favore
alle condizioni indicate nella dichiarazione di prelazione.
I convenuti liquidatori, costituitasi in giudizio, confermano di
aver sospeso il trasferimento dell'immobile alla societa'
farmaceutica Picena a seguito dell'aumento da L. 196.500.000= a L.
221.000.000 del prezzo offerto dalla Cassa; chiesero provverdersi
come di giustizia sulla domanda e, in caso di suo rigetto, chiesero
la condanna dell'attrice al risarcimento dei danni.
La Cassa di risparmio non si costitui' restando contumace.
Il tribunale adito, rilevato l'avvenuto perfezionamento del
contratto per l'esercizio della prelazione e qualificata la azione
esperita come azione di accertamento dell'acquisto compiuto,
dichiaro' trasferita a favore dell'attrice la proprieta'
dell'immobile.
Proposto appello sia da parte della Cassa di Risparmio che da parte
dei liquidatori, la Corte di Roma - riuniti i gravami - con la
sentenza ora impugnata, in riforma della sentenza di I grado,
rigetto' la domanda della Farmaceutica, escludendo che tale societa'
avesse diritto di prelazione in quanto questo si deve escludere nei
casi di vendita forzata o di fallimento e quindi anche nei casi -
come quello di specie - di concordato preventivo con cessione dei
beni.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso la Farmaceutica Picena
affidandolo a due motivi di annullamento. Hanno resistito con
controricorsi la Cassa di Risparmio e i liquidatori.
Tutte le parti hanno presentato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) - Col primo motivo del ricorso, la societa' ricorrente censura la
decisione impugnata per avere, interpretando alla lettera l'art. 38
della L. n. 392 del 1978, ritenuto che il legislatore abbia posto,
quale presupposto del diritto di prelazione del conduttore, la
circostanza che la vendita risalga alla volonta' del locatore. Tale
interpretazione sarebbe stata determinata dalla valorizzazione
massima della espressione, contenuta nell'art. 38 suddetto, secondo
cui "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso
l'immobile locato deve darne comunicazione .......". La ricorrente,
che pur afferma di non voler contrastare tale opinione, tuttavia
esprime dubbi in merito ed infine afferma che il legislatore non ha
in definitiva voluto introdurre nella disciplina della prelazione
urbana le stesse deroghe inserite nella disciplina della prelazione
agraria, contenute nel 2 comma dell'art. 8 della L. n. 590 del 1965,
in quanto non le ha riprodotte, ne' sarebbe lecito il semplice rinvio
a tali deroghe, trattandosi di situazioni diverse. La ricorrente
deduce poi che, poiche' e' indubbio che con l'introduzione della
prelazione il legislatore intende tutelare interessi di carattere
pubblicistico, la deroga dovrebbe essere giustificata da interessi
prevalenti pur essi di carattere pubblicistico: il che nella specie
non si verificherebbe.
Le suesposte censure non hanno fondamento.
Come gia' questa suprema corte ha avuto modo di stabilire nella
sentenza del 30 maggio 1984 n. 3298, "l'accentuato carattere sociale
delle norme sul diritto di prelazione, sia per le locazioni urbane
sia in materia agraria, non esclude che esso, anche se non ha
carattere rigorosamente eccezionale, e' delimitato nella sua
applicazione dalle particolari disposizione che lo prevedono e lo
disciplinano e dal coordinamento nell'intero ordinamento giuridico
del quale fanno parte. Le stesse poi sono ovviamente soggette alle
comuni regole sulla interpretazione delle leggi di cui all'art. 12
delle disposizioni della legge in generale".
Cio' premesso questa corte osserva che e' proprio l'art. 38 che
pone in rilievo l'elemento volontaristico dell'ipotizzata alienazione
la quale si riferisce alla necessaria scelta preventiva del
compratore da parte del venditore (locatore) e alla scelta del prezzo
dell'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore:
sicche' nel momento in cui, esercitato validamente il diritto di
prelazione, al compratore liberamente scelto dal locatore si
sostituisce l'avente diritto alla prelazione, resta pero' fermo
l'elemento del corrispettivo, liberamente scelto dal locatore
(venditore).
In conseguenza di quanto affermato, il raffronto tra la norma
dell'art. 38 della Legge 1965 non e', ai fini che qui rilevano,
producente in quanto nella seconda il legislatore si e' espresso in
maniera del tutto diversa, riferendosi "al caso di trasferimento a
titolo oneroso", senza alcun accenno ad un atto di volonta' del
locatore. Quindi, in conseguenza di tale omissione il legislatore, ha
dovuto necessariamente formulare le deroghe esplicitamente
menzionando i casi di vendite non volontarie (vendita coatta,
fallimento, ecc.).
In definitiva la diversita' delle norme trae la sua origine dalla
diversita' delle espressioni usate nella previsione del diritto di
prelazione rispettivamente nella prelazione urbana e in quella
agraria. Ne consegue che la limitata portata dell'ultimo comma
dell'art. 38, il quale stabilisce che le norme sulla prelazione non
si applicano nelle ipotesi previste dall'art. 732 C.C. e nella
ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge e dei
parenti entro il secondo grado, lungi dal far ritenere, come vorrebbe
la ricorrente, che il legislatore non abbia voluto escludere la
prelazione urbana nei casi di vendita coatta, di fallimento, ecc.,
conferma che, invece, non aveva bisogno di formulare alcuna eccezione
in quanto il testo della legge era tale da consentire per le vendite
non ricollegabili ad un atto di volonta' del locatore, cioe' ad una
sua libera determinazione. Mentre era necessario stabilire le
eccezioni sopra ricordate, entrambe riferentesi ad ipotesi che si
ricollegano ad una libera iniziativa del venditore.
Si deve concludere su questo punto, condividendo la suddetta
pronuncia di questa corte nonche' l'altra del 13 gennaio 1981 n. 295,
affermando che la conduttore di immobile oggetto di vendita nel
fallimento del locatore non compete il diritto di prelazione di cui
all'art. 38 della legge n. 392 del 1978 nei confronti
dell'amministrazione fallimentare, in quanto le facolta' dei soggetti
del rapporto locatizio, destinatari delle norme sulla prelazione,
piu' non sussistono quando il fallimento del proprietario locatore
priva il medesimo della possibilita' di disporre dell'immobile.
Quanto alla deduzione della ricorrente secondo la quale col
diritto di prelazione il legislatore ha inteso tutelare un interesse
di carattere sicuramente pubblicistico, per cui la esclusione di tale
diritto dovrebbe essere giustificata soltanto dallo intento di
tutelare un interesse prevalente pure di carattere pubblicistico,
questa corte osserva che la premessa e', a suo giudizio, inesatta.
Infatti l'interesse tutelato con l'istituto della prelazione urbana
piu' che di carattere pubblicistico e' di natura privatistica: e'
cioe' l'interesse del conduttore imprenditore ad acquisire la
proprieta' di un immobile che, per effetto del diritto di godimento
su di esso, costituisce una componente dell'azienda ed e' quindi uno
strumento della attivita' imprenditoriale del conduttore. Tale
interesse del proprietario-locatore di scegliere liberamente
l'acquirente dell'immobile; ma tale scelta non altera la natura
dell'interesse che resta privatistica.
Non v'e' dubbio invece che le norme stabilite con le procedure
concorsuali sono intese alla tutela di interessi di natura pubblica,
quale quello relativo alla soddisfazione delle ragioni dei creditori
e alla assicurazione della "par condicio", interessi che
istituzionalmente devono essere assicurati dallo Stato.
2) - Col secondo motivo del ricorso, la societa' ricorrente censura
la sentenza impugnata per aver assimilato apoditticamente la
procedura del concordato preventivo a quella del fallimento,
applicando alla prima i criteri di cui alla richiamata sentenza di
questa corte n. 295 del 1981; mentre proprio applicando i suddetti
criteri avrebbe dovuto pervenire a conclusioni opposte. Infatti,
secondo la ricorrente, le ragioni per cui si esclude la possibilita'
della prelazione nel caso di vendita forzata e di fallimento (nonche'
nel caso di liquidazione coatta amministrativa) non sarebbero
presenti nella ipotesi del concordato preventivo nel quale il
debitore in istato di insolvenza conserva l'amministrazione dei suoi
beni e l'esercizio dell'impresa (art. 167 Legge fall.): ne' si
verifica alcuna sostituzione soggettiva di organi pubblici al
privato; sicche' dipende esclusivamente dalla volonta' del
proprietario - debitore l'alienazione dei propri beni mentre la
necessita' di autorizzazioni o di altri interventi di organi
giudiziari non snaturerebbe il sistema trasformandolo in un
procedimento di liquidazione coatta. Tale discorso sarebbe valido,
secondo la ricorrente, anche nel caso di concordato preventivo con
cessioni dei beni, perche' neppure in tale specie di procedura si ha
trasferimento di diritti reali, ma unicamente un mandato a vendere
che il debitore conferisce ai propri creditori per la gestione e
liquidazione dei suoi beni i quali restano di sua proprieta' fino
alla chiusura della procedura; ed anche gli eventuali liquidatori
nominati dal tribunale ai sensi dell'art. 182 legge fall. sono dei
mandatari e sono tenuti a rendere il conto della gestione. Infine non
sarebbe la formalita' della vendita all'incanto che potrebbe, per la
ricorrente, snaturare il rapporto intersoggettivo e la natura del
procedimento.
Anche tale motivo e' infondato.
Va qui fatta una premessa di carattere sistematico.
L'istituto del concordato preventivo e' stato predisposto dal
legislatore per tentare di raggiungere, con conseguenze meno
disastrose per il debitore in istato di insolvenza, la sistemazione
del dissesto mediante l'incontro delle volonta' del debitore e dei
creditori (concordato) che si estrinseca in un negozio che deve
essere approvato dall'autorita' giudiziaria. Cio' in senso
sostanziale. Da un punto di vista formale, e' la procedura che, data
al negozio con l'omologazione forza esecutiva, mira alla
soddisfazione delle ragioni dei creditori in misura ridotta,
rispettando la "par condicio" mediante pagamenti normalmente
dilazionati ma garantiti, senza sacrificio totale dell'impresa del
debitore.
In definitiva percio' la procedura, fallimentare e quella di
ammissione al concordato preventivo hanno in comune il presupposto
dello stato d'insolvenza mentre la tutela delle ragioni dei creditori
si attua in maniera differente: mediante l'acquisizione dell'attivo
da parte degli organi pubblici nel fallimento per la soddisfazione
del passivo; mediante il negozio del concordato, nella seconda, e la
sua attuazione. Con l'avvertenza (che dimostra che il legislatore
attribuisce importanza preminente alla soddisfazione dei creditori)
che, ove la proposta venga dichiarata inammissibile, il tribunale
procede di ufficio alla dichiarazione di fallimento.
In particolare deve poi rilevarsi che se il concordato consiste
nella cessione dei beni, il tribunale nella sentenza di omologazione
deve nominare i liquidatori determinando le modalita' della
liquidazione; questa dovra' necessariamente essere realizzata
affinche' possa essere consentito ai creditori di soddisfarsi sulle
somme ricavate.
Se tutto quanto innanzi esposto risponde alle caratteristiche
dell'istituto, e' evidente che nella fase finale della procedura in
esame quella della liquidazione, manca qualsiasi possibilita' per il
debitore di intervenire con atti di volonta' nella alienazione dei
beni ceduti ai creditori.
Ritorna cosi' l'argomento principale sul quale si fonda la tesi
qui sostenuta che esclude la possibilita' della prelazione nel caso
di vendita coatta (fallimento o meno), quello della mancanza di un
atto volontario e libero del debitore-venditore di scelta del
contraente e del prezzo. Mancanza di volonta' che e' stata
sottolineata dal legislatore con l'uso di due diverse formulazioni
legislative, cosi' come si e' visto innanzi nella discussione del
primo motivo del ricorso.
Pertanto gli argomenti esposti dalla ricorrente non sono
producenti: infatti e' vero che l'ammissione al concordato preventivo
determina a carico del debitore effetti meno gravi di quelli
derivanti dalla dichiarazione di fallimento perche' il debitore non
perde la capacita' di agire e perche' conserva l'amministrazione dei
suoi beni e l'esercizio dell'impresa; ma tali attivita', svolte sotto
la vigilanza del commissario giudiziale della direzione del giudice,
devono essere finalizzate esclusivamente all'esercizio dell'impresa e
alla attuazione del concordato. Quindi in definitiva il debitore
perde sostanzialmente la disponibilita' del patrimonio, perche', come
MOTIVI DELLA DECISIONE
nel fallimento, egli non puo' piu' liberamente disporne. In
particolare cio' e' piu' evidente nel concordato con cessione dei
beni. Una volta omologato questo tipo di concordato, il procedimento
mira esclusivamente alla liquidazione dei beni ceduti senza alcuna
interferenza del debitore che, con quella cessione, si e' liberato
definitivamente dei creditori.
La liquidazione dei beni ceduti da parte degli organi all'uopo
nominati dal tribunale non e' quindi certamente un atto di volonta'
del locatore; esso, al contrario e' un vero e proprio atto dovuto.
Di qui, l'esclusione - come nella vendita coatta e nella vendita
fallimentare -, della possibilita' di esercitare la prelazione
trattandosi di atti di alienazione che non traggono origine da una
libera scelta del contraente e del prezzo da parte del venditore.
In definitiva puo' ripetersi, anche per il concordato preventivo
con cessione dei beni, quanto si e' detto con riferimento alla
vendita fallimentare e cioe' che essa comporta la esclusione per il
conduttore della possibilita' di esercitare il diritto di prelazione
(e conseguentemente quello di riscatto), in quanto la vendita del
bene non e' ricollegabile ad una libera determinazione del
proprietario, per effetto della perdita, da parte di costui, della
libera disponibilita' del patrimonio che si verifica anche nella
detta ipotesi.
Al rigetto del ricorso consegue la condanna della societa'
ricorrente alla rifusione delle spese in favore della resistente.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la S.r.l. Farmaceutica Picena
al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese del presente
giudizio che si liquidano in L. 74.800 - oltre L. 3.000.000 di
onorario di avvocato in favore dell'AVv. Giovannino Ozzola e del
dott. Giuseppe Pazzaglia (1).
Roma, 17 maggio 1989.
(1) adde: "e in L. 69.100 - oltre a L. 3.000.000 di onorario di
avvocato in favore della Cassa di Risparmio di Pescara e di Loreto
Aprutino".
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