Successione nel contratto

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI
URBANI - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI
ABITAZIONE - DURATA - SUCCESSIONE NEL CONTRATTO - IMMOBILE
ADIBITO ALL'USO DI PIU' PROFESSIONISTI, ARTIGIANI O
COMMERCIANTI - MORTE O RECESSO DELL'UNICO TITOLARE DELLA
LOCAZIONE - SUCCESSIONE NEL CONTRATTO DEGLI ALTRI - CONDIZIONI
- ATTRIBUZIONE DELLA FACOLTA' DI SUBLOCARE - INIDONEITA'.

In tema di locazioni urbane, le disposizioni dell'art. 37 terzo e
quarto comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, ove prevedono, in
ipotesi di immobile adibito all'uso di piu' professionisti,
artigiani o commercianti, con titolarita' del contratto in capo ad
uno solo di essi, la successione dei primi nel rapporto, a seguito
di morte o recesso di detto titolare, si riferiscono ai casi in cui
il concorrente godimento del bene sia lecito, e, pertanto, sono
invocabili esclusivamente in presenza di una coutenza contemplata
nell'originario contratto, ovvero successivamente autorizzata dal
locatore, senza che all'uopo possa ritenersi sufficiente la mera
attribuzione della facolta' di sublocazione (il cui esercizio non
implica la suddetta coutenza, ma costituisce un nuovo ed autonomo
titolo di godimento). ( v.288/89, mass n.461450).


ANNO/NUMERO: 199011349


REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vittorio NOVELLI Presidente
" Gioacchino DE ROSA Consigliere
" Lorenzo PITTA' "
" Francesco SOMMELLA "
" Gaetano FIDUCCIA Rel. "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
S.r.l. OFFICINA MECCANICA CAM-CAR, con sede in Milano - in persona
del suo legale rapp.te - elett.te dom.ta in Roma, presso la
Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp.ta e difesa dagli Avv.ti
Natale Radoia, Vincenzo Mariconda, Carmelo Atonna, quest'ultimo con
studio in Milano, Via Podgora, 15 per mandato in calce al ricorso;
Ricorrente
contro
S.p.A. AMA, in persona dei legali rapp.ti p.t. con sede in Milano,
Via S. Andrea, 10-A - elett.te dom.ta in Roma, Via Monte Zebio, 37
presso l'Avv. Elio Fazzalari che la rapp.ta e difende per proc. not.
dr.- N. Scherillo di San Donato Milanese del 20.4.1988, rep. n.
24.702;
Controricorrente
S.p.A. IMMOBILIARE R.E.I.S.A.M., in persona del legale rapp.te, con
sede in Milano - elett.te dom.ta in Roma, Via Tigre', 37 presso
l'Avv. Francesco Caffarelli, rapp.ta e difesa dall'Avv. Guido Avezza
per mandato a margine del controricorso;
Controricorrente
visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Milano
del 17.11 - 29.12.1987 (R.G. n. 1321-87);
udito il Cons. Rel. Dr. G. Fiduccia nella pubblica udienza del
25.9.1989;
sentiti gli Avv.ti N. Radoia e C. Atonna;
sentito l'avv. G. Fazzalari;
sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen., dr. C. Cecere che
ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atti di citazione del 1 e 3 settembre 1985, la S.r.l.
Officina Meccanica Cam Car conveniva in giudizio davanti al Tribunale
di Milano la AMA S.p.A. e la Immobiliare R.E.I.S.A.M. S.p.A.
In proposito l'istante esponeva che dal 1981 era conduttrice dei
capannoni ed annessi locali, uffici e magazzini, siti alla Via
Boncompagni 59 in Milano, ove aveva esercitato l'attivita' di
riparazione di autoveicoli della S.r.l. Sud Est Transports, titolare
del contratto di locazione di tutti i capannoni e locali del detto
complesso immobiliare di proprieta' della S.p.A. Immobiliare
R.E.I.S.A.M. ed ivi esercente la propria impresa di spedizione ed
autotrasporto; che, mentre a seguito del fallimento della soc. Sud
Est Transports e del non conosciuto recesso del curatore dal
contratto di locazione essa istante era subentrata nel contratto di
somministrazione dell'energia elettrica dell'intero complesso, la
soc. R.E.I.S.A.M. con scrittura privata del 10.4.1985 aveva venduto
l'indicato complesso immobiliare alla AMA S.p.a. e quest'ultima con
lettera del 22.5.1985 le aveva dato notizia dell'acquisto con
l'invito al rilascio degli immobili; che con lettera del 19 luglio
1985 essa istante aveva invocato il diritto a succedere nel contratto
di locazione dell'intero complesso a norma dell'art. 37, 4 comma,
della legge 27 luglio 1978 n. 392 e che, non avendo avuto risposta,
aveva dichiarato di esercitare ai sensi dell'art. 39 della detta
legge il riscatto dell'intero complesso immobiliare venduto con
offerta del pagamento del corrispettivo versato, in via subordinata
limitando il riscatto alla porzione di immobili condotta in
locazione.
In conseguenza la soc. Officina meccanica Cam - Car chiedeva la
declaratoria del diritto alla successione nel contratto di locazione
stipulato tra la Soc. R.E.I.S.A.M. e la Soc Sud Est Transports e
dell'efficacia del riscatto esercitato ed altresi' della esclusiva
sua proprieta' dell'intero complesso immobiliare di cui all'atto di
compravendita del 10.4.1985 in sostituzione della soc. AMA con previo
pagamento del prezzo ed in subordine limitava la richiesta
declaratoria alla accertanda porzione immobiliare condotta in
locazione, il tutto con sentenza sostitutiva ex art. 2908 e 2932 cod.
civ. e relativo ordine di trascrizione.
La Soc. R.E.I.S.A.M. e la AMA S.p.A. contestavano le dette domande
e la seconda oltre al risarcimento del danno, anche ex art. 96
c.p.c., chiedeva in via riconvenzionale il rilascio dei locali con la
previa declaratoria della mancanza di titolo dell'attrice ad
occuparli.
Il Tribunale, con sentenza del 14 ottobre 1986 provvisoriamente
esecutiva, rigettava le domande della Soc. Officina Meccanica Cam Car
e la condannava al rilascio delle porzioni immobiliari di proprieta'
della soc. AMA, oltre al risarcimento del danno.
Avverso questa sentenza proponeva appello la soccombente Soc.
Officina Meccanica Cam - Car reiterando le disattese sue domande.
Le Soc. R.E.I.S.A.M. ed AMA resistevano a detto gravame
chiedendone la reiezione.
La Corte di Appello di Milano con sentenza del 29 dicembre 1987
respingeva l'appello, confermando la decisione del Tribunale.
I giudici di secondo grado disattendevano l'assunto
dell'appellante afferente alla successione nel contratto di locazione
stipulato dalla Soc Sud Est Transports per il complesso immobiliare
di proprieta' della soc. R.E.I.S.A.M., ritenendo che nella specie si
era in presenza di una sublocazione di parte di tale complesso alla
societa' appellante e rilevando che a norma del 3 comma dell'art. 37
della legge n. 392 del 1978 la successione nel contratto si verifica
a favore di coloro che abbiano goduto dell'immobile locato unitamente
al titolare del contratto di locazione con il consenso (iniziale in
sede di stipula o successiva nel corso del rapporto) del locatore
nonche' per contro considerando che tale consenso non si era avuto
nella specie, ove si era in presenza della ben diversa preventiva
autorizzazione a sublocare parte del complesso immobiliare, che non
implicava necessario consenso all'uso congiunto da parte della
conduttrice "Sud Est Transports" e della Soc. "Cam - Car" del
menzionato complesso.
In tale considerazione i detti giudici ritenevano irrilevanti le
prove articolate dall'appellante e concludevano che, inesistente la
sua successione nel contratto, per la predetta non era mai sorto il
diritto di prelazione, ne' al preteso riscatto ex art. 39 della legge
n. 392 del 1978.
Contro questa sentenza la S.r.l. Officina Meccanica Cam - Car ha
proposto ricorso per la sua cassazione con tre ordini di censura.
Hanno resistito con distinti controricorsi la S.p.A. Immobiliare
R.E.I.S.A.M. e la S.p.A. AMA, quest'ultima anche con memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del ricorso la S.r.l. Officina Meccanica
Cam Car denuncia "violazione e falsa applicazione dell'art. 37, terzo
comma, della legge 392 del 1978". In proposito la ricorrente,
premesso che la sentenza impugnata non ha mai messo in discussione la
circostanza dell'esistenza nella fattispecie concreta di un uso
promiscuo degli immobili da parte della S.r.l. Sud Est Transports
quale titolare della locazione e della S.r.l. Cam-Car, si duole della
interpretazione data dalla Corte di merito alla disposizione
contenuta nell'artt. 37 della legge c.d. dell'equo canone. Sostiene
al riguardo che il presupposto per la successione nel contratto di
locazione, disciplinata dalla norma indicata, fa leva unicamente
sulla destinazione dell'immobile all'uso di piu' soggetti uno solo
dei quali sia titolare del contratto di locazione ma che la norma non
presuppone ne' nella lettera, ne' nello spirito che il locatore sia a
conoscenza (ed abbia acconsentito) ad un uso congiuntivo
dell'immobile locato, bensi' solo la liceita' di questo.
Ancora, con il secondo motivo la ricorrente lamenta "erronea e
falsa applicazione dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978" al
riguardo della ritenuta incompatibilita' logico-giuridica tra
rapporto di sublocazione ed uso promiscuo o plurimo dell'immobile
rilevante ai fini dell'applicabilita' dell'art. 37 3 e 4 comma,
della legge del 1978, deducendo che per contro il rapporto di
sublocazione non interferisce sulla possibilita' che in concreto tra
conduttore e subconduttore si venga a determinare la destinazione
dell'immobile a quell'uso congiunto considerato dalla riferita
normativa sempre che sia presente il connotato della liceita' di tale
uso congiunto.
Al riguardo, quindi, la ricorrente assume che per siffatto
connotato e' sufficiente che il locatore abbia autorizzato il
titolare del contratto a far godere in parte o tutto l'immobile ad
altri e che la sublocazione parziale non e' di ostacolo, anzi si
presta, a regolare l'uso congiunto dell'immobile sicche' dalla sua
esistenza non derivava la esclusione dell'applicabilita' dell'art. 37
cit. bensi' imponeva la considerazione della rilevanza
dell'effettivita' dell'uso congiunto dell'immobile da parte delle sue
aziende.
Infine, con il terzo motivo la ricorrente si duole per la
"violazione e falsa applicazione delle norme che disciplinano
l'ammissione delle prove orali ed omessa ed insufficiente motivazione
circa un punto decisivo della controversia" censurando la sentenza
impugnata nella parte in cui questa ha ritenuto irrilevante le prove
attraverso le quali in tutti i gradi del giudizio si tendeva a
fornire con gli specifici fatti dedotti - quali l'ispezione
dell'amministratore della societa' locatrice alle opere di
sistemazione dei capannoni - la dimostrazione dell'esistenza di un
consenso del locatore all'inserimento della S.r.l. Cam - Car nel
complesso immobiliare quale co - conduttore, cioe' all'uso congiunto
del bene, come a dar prova dell'effettivita' di questo.
Gli esposti motivi - che vanno esaminati congiuntamente per la
loro sostanziale connessione - non sono fondati.
Infatti, la decisione della Corte d'Appelli di Milano, cui tali
motivi di censura si rivolgono, si presenta immune dall'imputata
violazione del disposto degli artt. 36 e 37 della legge n. 392 del
1978 come dall'addebitata carenza motivazionale, risultando per
contro informata ad una esatta nozione dell'istituto della
successione nel contratto di locazione disciplinato dalla riferita
normativa, sia nel suo substrato materiale, che nel suo correlato
debito riferimento subiettivo, nonche' ad una motivata denegazione
della sua invocata applicazione con riguardo alla fattispecie
contrattuale in disamina nonche' alle articolazioni istruttorie
formulate nel pregresso giudizio del merito.
Invero, va debitamente premesso che nelle disposizioni dei commi
3 (e 4 ) dell'art. 37 della legge n. 392 del 1978, laddove si
enuncia "se l'immobile e' adibito all'uso di piu' professionisti
artigiani o commercianti ed uno solo di essi e' titolare del
contratto" (prevedendo la successione dei primi nel caso di morte - o
di recesso - del detto titolare) non puo' che apprezzarsi con il
testualmente esplicito esclusivo riferimento alla titolarita' del
contratto l'equiparazione dei meri partecipanti di fatto del
godimento dell'immobile locato nelle elencate autonome attivita',
ancorche' estranei all'intestazione del contratto, per tutelarne la
posizione nei casi di estinzione del rapporto di locazione dell'unico
formale intestatario del relativo contratto non soltanto nel caso in
cui quei professionisti (o artigiani o commercianti) abbiano "ab
origine" convenuto di prendere in locazione l'immobile affidando ad
uno solo di essi la stipulazione del relativo contratto ma altresi'
ove il concorrente uso degli altri indicati partecipanti del
godimento dell'immobile si verifichi successivamente nel corso del
rapporto instaurato esclusivamente dal conduttore titolare del
relativo contratto.
In tal senso, infatti, depone la chiara enunciazione della norma
che al di la' della espressa indicazione dell'uso concorrente dei
piu' esercenti le riferite attivita' non ne limita la rilevanza con
la condizione - che per contro si renderebbe necessaria - di
contestualita' all'inizio del rapporto, rimanendo anzi tale
qualificazione di quell'uso del tutto da escludersi sol che si tenga
presente che la norma con la semplice enunciazione della mera
circostanza dell'adibizione dell'immobile ("se l'immobile e' adibito
all'uso....") senz'altra specificazione ha avuto di mira l'evenienza
fattuale del concorrente godimento dell'immobile locato sia esso
attuato ab initio del rapporto che nel corso dello stesso.
In proposito quel che resta essenziale ai fini della prevista
tutela di quel dato fattuale dell'uso congiunto di altri soggetti,
distinti dal formale conduttore, e' il debito parametro della sua
liceita' - come riconosce la stessa parte ricorrente - e cosi' in
tale prospettiva non puo' che supportarsi nella relativa indagine
quale regola dei rapporti interprivati attinenti al godimento di beni
altrui, che e' costituito dalla lex contractus con la conseguenza che
- come si e' gia' ritenuto da questa Corte (v. sent. 20.1.1989 n.
288) - quell'uso plurimo deve essere previsto nell'originario
contratto ovvero consentito espressamente dal locatore nel corso del
rapporto (e prima del recesso del conduttore).
Orbene, l'enunciata conclusione costituisce l'esatta pietra
angolare della decisione dei giudici del merito, il cui convincimento
deve essere ulteriormente condiviso laddove i detti giudici non solo
hanno del tutto coerentemente ritenuto che il consenso del locatore -
cioe' quel necessario dato di raffronto della liceita' o meno
dell'attuato uso plurimo e concorrente di piu' fruitori dell'immobile
locato ancorche' in forza di successiva adibizione dell'immobile -
doveva trovare riferimento non meramente generico bensi' alle
specifiche e concrete modalita' del godimento congiunto
dell'immobile, dovendosi riconoscere che soltanto una specificamente
individuata destinazione dell'immobile all'uso concorrente di altri
determinati fruitori dello stesso, ancorche' estranei al contratto,
su cui si sia formato il necessario consenso del locatore puo' dare
luogo - nelle riscontrate relative condizioni - a quella fattispecie
che riceve la tutela prevista dall'art. 37 cit.; ma altresi' ove di
conseguenza quei giudici hanno escluso che il cennato specifico
consenso del locatore era individuabile nella clausola contrattuale
prevedente la facolta' di sublocazione (anche parziale) del
conduttore.
Invero, il convincimento dei giudici del merito che la pattuita
(preventiva) autorizzazione a sublocare parte del complesso
immobiliare locato non implicasse il consenso del locatore all'uso
congiunto del conduttore e di altro soggetto estraneo dell'intero
complesso ai fini e per gli effetti previsti dall'art. 37 legge n.
392-78 non appare soltanto suffragato dal dato testuale riportato e
significativamente utilizzato nella sentenza impugnata ma altresi'
dalla diversa incidenza e netta differenziazione del rapporto di
sublocazione e della cennata fattispecie di concorrente utilizzazione
dell'immobile locato disciplinata dall'art. 37 cit., che
conclusivamente i detti giudici di appello hanno rilevantemente
intuito e che in questa sede puo' essere ulteriormente esplicitato a
norma dell'art. 384 cod. proc. civ., trattandosi dell'interpretazione
del limite di operativita' di quella norma giuridica, che cosi'
operata da quei giudici del merito, va del tutto approvata.
Infatti, va considerato che come e' noto la sublocazione,
ancorche' operante nell'ambito della locazione, che necessariamente
presuppone, resta autonoma ed indipendente da questa comportando la
creazione di un nuovo vincolo contrattuale per cui un nuovo soggetto
(il subconduttore), senza sostituirsi ad alcuna delle parti nella
titolarita' del rapporto principale, acquista dal conduttore la
facolta' di godere in tutto od in parte il bene locato sicche' la
MOTIVI DELLA DECISIONE
sublocazione non da' luogo ad una successione nel rapporto di
locazione bensi' costituisce ex novo il rapporto di sublocazione che
sussiste accanto al primo, da cui deriva.
Per contro non deve sfuggire che la fattispecie contemplata
dall'art. 37 non importa la creazione di un nuovo contratto autonomo
ancorche' derivato ed intimamente dipendente dalla locazione bensi'
si articola nella posizione di piu' specifici coutenti del bene, la
cui locazione sia stipulata da uno soltanto di essi, e cosi' si
esaurisce nella tutela degli altri partecipanti di fatto allo stesso
rapporto locativo con l'espressa previsione della loro successione,
nel medesimo rapporto quali conduttori, al titolare nei casi di morte
(con le limitazioni a pro di ulteriori aventi diritto) e di recesso e
quindi con una ben differente sorte rispetto alla sublocazione,
soggetta invece al principio "resoluto iure dantis resolvitur et ius
accipientis" sancito dall'ultimo comma dell'art. 1595 cod. civ.,
oltre che agli ulteriori obblighi diretti del subconduttore nei
confronti del locatore, previsti dal primo comma della citata norma
codicistica anch'essa non derogata dalla disciplina della legge n.
392 del 1978 (art. 36).
Ordunque, e' la considerata diversa articolazione e qualificazione
del godimento dell'immobile in virtu' di un nuovo ed autonomo
vincolo, che nasce dalla sublocazione, e viceversa dalla mera
coutenza del bene nell'ambito dello stesso rapporto con la tutelata
posizione, sullo stesso piano del conduttore contraente, degli altri
partecipanti di fatto allo stesso rapporto locativo ex art. 37 cit.
nonche' la rilevata conseguente differente incidenza dell'estinzione
del rapporto principale che ne persuade alla stregua del confacente
canone razionale dell'interpretazione, fornito dall'argumentum a
contrariis - riscontrabile nello stesso antecedente storico dell'art.
37 cit., nell'art. 22 della legge n. 253 del 1950, che esclude il
presuntivo profilarsi di una sublocazione nell'evenienza dell'uso di
piu' professionisti (anche indipendenti) dei quali uno solo figuri
quale conduttore, - della netta differenziazione se non antitesi tra
la sublocazione e la fattispecie dell'uso concorrente ex art. 37 e
cosi' dell'esattezza dell'ambito operativo enucleato per l'art. 37
dai giudici del merito nel senso oltre che della necessita' dello
specifico consenso del locatore al concorrente uso del bene locato da
parte di altri soggetti, diversi dalla parte stipulante il contratto,
della ontologica esclusione di un siffatto consenso nella sola
pattuizione concessiva della sublocazione.
In tale direzione, peraltro, l'apprezzamento dei giudici di
appello non puo' essere infirmato neppure dalle censure che la
ricorrente muove con il terzo ed ultimo motivo, laddove nella
impugnata decisione si sottolinea significativamente che la predetta
attrice, di fronte alle contestazioni ex adverso, non ha neppure
chiesto di provare l'avvenuta informazione dell'amministratore
dell'ente locatore degli asseriti accordi circa l'uso concorrente del
complesso immobiliare locato: per gli autotrasporti e per l'attivita'
dell'officina meccanica degli autoveicoli, rilevando peraltro che
l'attivita' suddetta era cosi' riconducibile alla facolta' di
sublocazione di cui la conduttrice si era avvalsa.
Nella delineata prospettiva i giudici di appello altresi' hanno
motivatamente disatteso le istanze istruttorie della ricorrente in
ragione della loro ben considerata irrilevanza non solo con riguardo
a quelle richieste probatorie diversamente indirizzate ai rapporti
tra subconduttore e conduttore ed ai motivi della loro insorgenza e
del loro effettuale attuarsi nel godimento dell'immobile locato ma
altresi' a quella istanza specificamente richiamata ed afferente alla
visita ed ispezione da parte dell'amministratore della societa'
locatrice delle opere di sistemazione dell'officina della
subconduttrice, esattamente ribadendo benanco la non confacenza delle
circostanze cosi' articolate, ancorche' fossero rimaste asseverate,
alla necessaria dimostrazione di quell'essenziale presupposto per
l'operativita' dell'invocato art. 37 legge n. 392-78, costituito
dall'intervenuto consenso dell'ente locatore all'attuato uso
concorrente dell'immobile, sicche' il detto convincimento lungi dal
rivelare vizi motivazionali ed errori di diritto si appalesa quale
congruo frutto del debito potere istituzionale del giudice del merito
in ordine al preventivo vaglio di rilevanza e concludenza dei mezzi
di prova, che di conseguenza si sottrae ad un inammissibile sindacato
in questa sede di legittimita'.
In conclusione, il ricorso proposto dalla soc. Officina Meccanica
Cam Car deve essere rigettato con la conseguenza, a seguito
dell'applicazione delle regole legali della soccombenza, della
condanna della detta ricorrente alla rifusione delle spese
processuali delle controparti resistenti.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso proposto dalla S.r.l. Officina
meccanica Cam-Car e condanna la ricorrente al pagamento delle spese
processuali in favore della S.p.A. Immobiliare R.E.I.S.A.M. e della
S.p.a. AMA rispettivamente per L. 32.900 e L. 102.400, oltre L.
600.000 e L. 1.500.000 per onorario di avvocato.
Cosi' deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della III Sezione
Civile, il 25 settembre 1989.