Locazione abitativa ad uso transitorio: nullità del contratto ed onere della prova
In caso di locazioni abitative ad uso transitorio, qualora il conduttore contesti la transitorieta’ dell’uso, deve dimostrare che il diverso uso era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da questo ultimo conosciuta al momento del contratto.
Secondo la Cassazione ben non possono rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
SENTENZA 14 maggio 2004, n. 9220
Svolgimento del processo
Con citazioni ritualmente notificate Gabriella ed Enzo B. proposero opposizione ai decreti ingiuntivi n. 1568/1988 e n. 1828/1989 emessi dal Presidente del tribunale di Firenze ad istanza della locatrice L. s.a.s. per il pagamento di canoni arretrati, oneri condominiali e danni da ritardato rilascio di un appartamento sito in Sesto Fiorentino via xxxxxxxxxxxx, assumendo che la locazione conclusa in data 10 gennaio 1986 da Gabriella B., con la garanzia personale del di lei padre Enzo B., per il periodo dal 15 gennaio 1986 al 30 aprile 1988, formalmente stipulata per la soddisfazione di esigenze abitative transitorie, dissimulava in realta' una locazione per esigenze abitative determinate da motivi di studio e di lavoro; chiesero, pertanto, la revoca delle ingiunzioni opposte e, con altra citazione, l'accertamento che il contratto era soggetto all'equo canone e la condanna della locatrice alla restituzione di quanto pagato in eccedenza, nonche' l'accertamento che nulla era dovuto a titolo di ritardato rilascio dell'immobile locato alla scadenza.
La L. s.a.s., costituitasi in giudizio, contesto' tutto quanto dedotto ex adverso, chiedendo la conferma dei decreti opposti.
Riunite le cause, l'adito tribunale di Firenze, con sentenza 5 luglio 1996, ritenne accertato, in punto di fatto, che la B. aveva destinato l'appartamento ad uso abitativo e di lavoro, avendone arredato una stanza con un tavolo da lavoro e le attrezzature occorrenti per l'esercizio della professione di architetto; ritenne, pertanto, in diritto, che la locazione fosse da qualificare come stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da ragione di studio e di lavoro, ai sensi dell'art. 26 della L. n. 392 del 1978, lett. a), e come tale fosse soggetta alla disciplina dell'equo canone, a prescindere dalla prova di un accordo simulatorio con la locatrice o dal fatto che questa ultima fosse o meno in grado di conoscere, al momento del contratto, l'effettiva destinazione dello immobile al soddisfacimento delle suddette esigenze della controparte. Cio' posto, il tribunale affermo' la responsabilita' della B., in qualita' di conduttrice, e del di lei padre in qualita' di garante, solo per il ritardato rilascio dell'immobile locato, confermando la condanna degli opponenti al pagamento delle spese condominiali, non contestate, per la somma di 6.407.009, oltre accessori pattuiti; dichiaro' la competenza del Pretore in ordine alla determinazione dell'equo canone e revoco' i decreti opposti relativamente ai canoni e agli altri titoli di credito presupponenti tale determinazione.
Proposto gravame da entrambe le parti, la corte di appello di Firenze, con sentenza depositata il 20 maggio 1999, accolse l'appello principale della locatrice, confermando per l'effetto gli opposti decreti ingiuntivi, e respinse l'appello incidentale dei B.. Osservo' in parte motiva la corte distrettuale: - che il tipo legale locazione ad uso abitativo risultava articolato, nella L. n. 392 del 1978, con riferimento alla diversa funzione economico-pratica, in tre sottotipi: a) le locazioni per esigenze abitative stabili e primarie, assoggettate alla disciplina dettata dal capo primo del titolo primo della L. n. 392 del 1978 (art. 1-25) e, in particolare, alla durata legale quadriennale ed all'equo canone, in considerazione della rilevanza sociale primaria del bisogno che soddisfano; b) le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro (art. 26, della L. n. 392 del 1978, comma 1, lett. a) escluse soltanto dal vincolo di durata, ma per il resto equiparate alle locazioni abitative ordinarie, avuto riguardo alla loro connessione con l'esercizio di attivita' meritevoli, di particolare tutela; c) le locazioni per esigenze abitative non stabili e primarie, ma genericamente transitorie (id.), ed escluse del tutto dalla suindicata disciplina; - che, in ordine a questo ultimo tipo di locazione, in primo tempo il giudice di legittimita' aveva ritenuto di dover assegnare rilievo preminente alla "affettiva destinazione dell'immobile", ossia all'uso che in concreto il conduttore avesse fatto dell'immobile locato, al di la' delle espressioni letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore; peraltro, il S. C. nelle successive pronunce, si era progressivamente discostato dal criterio meramente oggettivo per privilegiare l'esigenza di indagare l'atteggiamento soggettivo dei contraenti nel suo concreto atteggiarsi nel momento stipula, affermando che il conduttore, che pretende l'applicazione del regime dell'equo canone alla locazione qualificata in contratto come transitoria, ha l'onere di dimostrare la sussistenza dell'accordo simulatorio ovvero che il locatore, all'atto della stipula, conosceva o era in grado di conoscere, in base ad elementi non equivoci, che la controparte, pur manifestando la volonta' di concludere una locazione transitoria, aveva l'effettiva esigenza di destinare l'immobile a sua stabile abitazione primaria oppure ad abitarvi stabilmente per motivi di studio e di lavoro, elementi questi ultimi che, nella specie, alla stregua delle risultanze processuali acquisite, erano sicuramente da escludere; - che, pertanto, la locazione stipulata inter partes doveva ritenersi pienamente valida ed efficace e, come tale, esclusa dalla disciplina dell'equo canone; - che, del pari infondato era l'appello incidentale proposto dagli appellati, essendo errata, in punto di fatto, la circostanza dedotta dagli stessi, secondo cui il primo giudice sarebbe incorso in errore nel ritenere che l'importo delle spese condominiali non era stato oggetto di contestazione ad opera degli opponenti.
Per la cassazione della suindicata sentenza Gabriella ed Enzo B. hanno proposto ricorso, sulla base di tre motivi, illustrati da memoria, cui ha resistito con controricorso la s.a.s. L..
Motivi della decisione
Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano violazione di legge ( art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione all'art. 26, della L. n. 392 del 1978, comma 1, lett. a, artt. 79, 80 della L. 392 del 1978 ed agli artt. 1419 e 1421 c.c.), nonche' difetto e contraddittoria motivazione ( art. 360 c.p.c., n. 5) in ordine alla pronuncia di piena e completa validita' del contratto di locazione transitoria.
Sotto il profilo della violazione di legge si deduce che e' errato il principio richiamato dalla corte distrettuale e fondato su un ormai consolidato filone giurisprudenziale di questa corte, secondo cui il conduttore che pretende l'applicazione alla locazione qualificata in contratto come transitoria del regime dell'equo canone ha l'onere di dimostrare la sussistenza dell'accordo simulatorio ovvero che il locatore, all'atto della stipula, conosceva o era in grado di conoscere, in base ad elementi non equivoci, che la controparte, pur manifestando la volonta' di concludere una locazione transitoria, aveva l'effettiva esigenza di destinare l'immobile a sua stabile abitazione primaria oppure ad abitarvi stabilmente per motivi di studio e di lavoro, non potendo rilevare contro il locatore, alla stregua dei principi dell'affidamento e della buona fede, ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. Al contrario, tali principi sarebbero, ad avviso dei ricorrenti, negati dalle sentenze nn. 8718/1998, 2962/1996 e 5689/1990, secondo cui "nel caso di difformita' tra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si deve adeguare all'uso fatto in concreto dal conduttore". Sotto il profilo della carenza ed insufficienza della motivazione, poi, i ricorrenti impugnano la decisione, affermandone l'erroneita', per avere escluso "la conoscenza da parte del locatore della reale destinazione d'uso dell'immobile fin dalla stipula del contratto", richiamando all'uopo alcune circostanze "indiziarle" che sarebbero state trascurate o male valutate dalla corte di merito, e cioe': a) che le condizioni economiche di Gabriella B. non erano neppure tali di assicurare il locatore della sua solvibilita', tanto che fu pretesa la garanzia del padre Enzo B.: e cio' avrebbe dovuto far apparire sospetto l'utilizzo dell'appartamento come seconda casa per uso transitorio non protetto e indurre la Corte a non escludere la possibilita' che la famiglia avesse cercato di favorire il percorso professionale e l'ingresso nel mondo del lavoro - nei pressi di una grande citta' - della figlia, architetto trentenne, garantendo il pagamento del canone di locazione; b) che nel dettagliatissimo contratto, fosse rimasto in bianco lo spazio che doveva contenere la previsione dell'uso diverso da quello protetto. In proposito, la Corte di appello aveva ha richiamato il principio conforme all'insegnamento di questo Supremo Collegio (Cass. 1936/97 e 2868/97) secondo cui ne' la L. n. 392 del 78 ne' l'art. 1418 c.c. prescrivono che le esigenze abitative transitorie debbano essere specificate nel contratto locativo, dovendosi ritenere che esse appartengano alla sfera privata del conduttore; peraltro vi era contraddizione nella sentenza impugnata per avere ritenuto fondata tale tesi anche in base al diritto alla "privacy" del conduttore, mentre altrove era richiamato l'attitudine della societa' L. a far ricorso ad investigatori privati per raccogliere informazioni non solo nel confronti del probabile conduttore, ma della sua famiglia tutta, con riferimento alle sostanze ed al patrimoni degli ascendenti; c) erano state sbrigativamente liquidate altre eccezioni sollevate dagli appellati con riferimento alle pattuizioni contrattuali, dichiarando che "nessuna delle clausole richiamate risultava incompatibile con la locazione transitoria". Secondo i ricorrenti la decisione sarebbe errata perche' la corte di appello aveva motivato che dagli appellati non sarebbero state esplicitate le ragioni della (ritenuta) inconciliabilita' di quelle clausole con la locazione transitoria, senza tenere conto che quelle ragioni erano in re ipsa, poiche' "le clausole del tipo di quelle richiamate sono, normalmente, contenute in contratti che prevedono una continuita' ed una durata nel tempo e/o una disponibilita' della cosa locata normalmente".
Il motivo e' destituito di fondamento.
In tema di locazioni abitative a carattere transitorio di cui all'art. 26 della L. n. 392 del 1978, questo Supremo Collegio ha ormai abbandonato quel filone interpretativo, secondo cui, per accertare la natura transitoria o meno della locazione, occorreva avere riguardo all'effettiva destinazione dell'immobile, per pervenire alla piu' convincente affermazione che tale circostanza sia del tutto irrilevante, come del pari irrilevante e' il proposito unilaterale ed inespresso dell'aspirante conduttore di adibire a propria stabile abitazione l'immobile che gli venga offerto in locazione a titolo transitorio, configurando tale proposito una riserva mentale. Al contrario, la nullita' ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del 1978, delle clausole concernenti la misura del canone, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, in tanto puo' essere ritenuta in quanto emerga l'accordo dei contraenti, accordo inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioe' a dissimulare una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili: soltanto in questo caso, infatti, puo' ritenersi che la dichiarata "transitorieta'" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme piu' favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale. In particolare, si e' sottolineato che, perche' possa assumere rilevanza giuridica la non corrispondenza tra realta' effettiva e stipulazione di una locazione per esigenze transitorie, e' necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nell'ipotesi in cui anche il locatore abbia conoscenza dell'effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile ad abitazione stabile, di talche' risulti solo formale la volonta' di concludere un contratto avente ad oggetto una locazione di carattere transitorio (ex plurimis, Cass. 11917/95, 1936/97).
Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis n. 4802/1999), qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullita' ex art. 79 della L. n. 392 del 1978, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da questo ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola. Ne', contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, i menzionati principi sono contraddetti dalla sentenza n. 8716/1998 di questa corte, secondo cui nel caso di difformita' tra uso convenuto ed uso effettivo di un immobile locato, il regime giuridico si adegua all'uso che il conduttore ne ha fatto in concreto, poiche' la fattispecie presa in esame da quella sentenza (e dalle altre richiamate dai ricorrenti), era del tutto diversa da quella di cui al caso di specie, posto che in essa risultava pacifica la destinazione ad un uso convenuto, essendovi solo difformita' rispetto ad esso dell'uso effettivo; in tale ipotesi, in applicazione dei principi desumibili dall'art. 80 della L. n. 392 del 1978, questa corte ha statuito che il regime giuridico del contratto si adegua all'uso che il conduttore ne ha fatto in concreto (Cass. 12 giugno 1990 n. 5689; 1^ aprile 1996 n. 2962 tra le altre).
Del tutto diversa e' l'ipotesi ricorrente nel caso in esame, dovendo stabilirsi quale fosse in concreto l'uso statuito nel contratto.
Nella motivazione della sentenza impugnata il giudice di appello ha accertato: a) la sussistenza della natura transitoria del contratto, desumendola dalla clausole dello stesso, dal quale risultava che conduttrice dichiaro' di volere soddisfare con la locazione dell'appartamento esigenze di natura transitoria, escludendo nel contempo di poter abitare stabilmente nell'immobile per motivi di studio e di lavoro, ed assicurando che avrebbe mantenuto la residenza altrove; b) ha escluso non solo l'esistenza di un accordo simulatorio inter partes, ma anche che la societa' locatrice fosse in grado di rendersi conto, in base ai dati conosciuti al momento della stipula, che la conduttrice avesse bisogno dell'immobile per usi diversi da quelli dichiarati. Conclusivamente, la corte distrettuale ha operato una corretta applicazione dei suindicati principi di diritto affermati da questa corte, che devono trovare ulteriore conferma nella specie, sorreggendo la decisione con valide argomentazioni, sulla base delle prove in atti, per cui la decisione stessa si sottrae ad ogni critica in questa sede, essendo congruamente e logicamente motivata. Al riguardo e' appena il caso di rilevare, con riferimento alla lamentata violazione dell'art. 360 c.p.c., n. 5, che, con le deduzioni proposte, in realta' i ricorrenti, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di legittimita', lungi dall'indicare carenze o illogicita' presenti nella motivazione fatta propria dal giudice di secondo grado per giungere alla definizione della lite, sollecitano una nuova valutazione, da parte di questa Corte - la quale non e' un giudice di merito di terzo grado - del materiale probatorio in atti.
Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano violazione di legge ( artt. 1283, 1284, 1343, 1419 e 1419 c.c., in relazione alla L. 7 marzo 1996, n. 108), nonche' omessa motivazione sul punto. Deducono che, alla luce della normativa introdotta dalla L. n. 108 del 1996, le pattuizioni del contratto di locazione inter partes, relative a penali, interessi e rivalutazione, di cui ai decreti ingiuntivi opposti, erano divenute illecite, in quanto contrarie a norme imperative.
Il motivo e' inammissibile.
Al. riguardo non puo' non ribadirsi che in sede di legittimita' non e' consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorche' rilevabili di ufficio in ogni stato e grado del giudizio, quando esse presuppongano o comunque richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di Cassazione, atteso che i motivi del ricorso per Cassazione devono investire, a pena di inammissibilita', questioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del giudizio di secondo grado fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti. Poiche', attraverso la lettura della sentenza impugnata, la menzionata questione di illiceita' di alcune clausole contrattuali non risulta proposta, ne' i ricorrenti, sui quali incombeva il relativo onere, hanno dedotto di avere proposta la questione medesima, ne consegue l'inammissibilita' della censura.
Con il terzo motivo, i ricorrenti, lamentando violazione di legge in relazione agli artt. 633, 634 c.p.c. ed all'art. 2697 c.c., nonche' erroneita' ed insufficienza di motivazione ( art. 360 c.p.c., n. 3 e n. 5), deducono che la sentenza aveva, del tutto infondatamente, respinto l'appello incidentale da essi proposto. La sentenza di primo grado, infatti, disattendendo la rituale opposizione dei B., li aveva condannati, in solido, al pagamento delle somme relative a spese condominiali, asserendo che le stesse non erano state contestate. Con l'appello incidentale, chiedendo la riforma della sentenza sul punto, era stato posto in luce come nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo n. 1828/88, fosse stata espressamente contestata l'esistenza del preteso credito. Gli opponenti, poi, nel precisare le conclusioni, avevano pure dedotto la nullita' di entrambi i decreti opposti.
Erroneamente, pertanto, la corte di appello, al fine di respingere l'appello incidentale, invocava l'esistenza di una lettera, allegata al ricorso monitorio, proveniente da L. s.a.s. e contenente il dettaglio di tali spese, non specificamente contestate. Al contrario, il decreto ingiuntivo opposto, anche sul punto, doveva essere dichiarato nullo per assoluta carenza di prova idonea, non avendo, quello prodotto, alcuna valenza probatoria.
La doglianza e' infondata.
Al riguardo e' sufficiente riportare quanto posto in luce al riguardo nella sentenza impugnata, secondo cui la circostanza dedotta "non riceve conferma dalla lettura della citazione in opposizione al decreto, nella quale gli opponenti, al par. n. 10 hanno si contestato che il conteggio delle spettanze complessive esposto da controparte per oltre 48 milioni era affetto da errori e contraddizioni di che in appresso", ma al n. 11, nel fare l'elenco di tali "errori e contraddizioni", hanno fatto riferimento ad altre voci delle quali piu' non si discute in questa sede, senza muovere alcun rilievo specifico in ordine al conteggio delle spese condominiali, malgrado che in allegato al ricorso monitorio la L. avesse prodotto la lettera 6 febbraio 1989 contenente il dettaglio di tali spese (doc. 2), dettaglio che, conclusivamente, non risulta essere stato contrastato dalla conduttrice (e dal garante) ne' in via stragiudiziale ne' con la citazione richiamata dagli appellanti incidentali e che percio' giustamente il primo giudice ha ritenuto non controverso"(pag. 8 sentenza impugnata).
Correttamente, pertanto, e' stata ritenuta tardiva dalla corte distrettuale la contestazione degli appellanti incidentali, ponendo in luce, con affermazione non oggetto, peraltro, di specifica censura in questa sede, che non era stato chiarito quali fossero le singole poste contestate e le ragioni della contestazione.
In conclusione il ricorso va respinto.
Sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
La corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Cosi' deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 25 febbraio 2004.
Depositato in Cancelleria il 14 maggio 2004.
![Chiedi una consulenza legale su <?=$nome_categoria[0];?>](/imgfilo/bannerchiedi.gif)
