Lastrico Solare
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
- PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO - TERRAZZE, LASTRICI SOLARI,
LOGGE - USO ACCESSORIO DEL LASTRICO SOLARE - LASTRICO SOLARE
UTILIZZATO COME TERRAZZA IN USO ESCLUSIVO AD UN CONDOMINO -
PRESUNZIONE DI PROPRIETA' COMUNE - SUSSISTENZA.
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita
l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio
medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come
quello del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico
solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa
venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, cosi' in
mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di
proprieta' comune di cui all'art. 1117 Cod. Civ.. ( v.3696/88, mass
n. 458950; ( v.1618/87, mass n.451029).
ANNO/NUMERO: 1990/5162
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Gaetano LO COCO Presidente
" Filippo ANGLANI Consigliere
" Enzo BENEFORTI Rel. "
" Mauro SAMMARTINO "
" Vincenzo DI CIO' "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
SALINA Imer residente in Arona elettivamente domiciliata in Roma Lgt.
delle Navi, 30 presso lo studio dell'avv. Fedrico Sorrntino che la
rappresenta e difende insieme all'avv. Giancalro Brovelli per delega
in calce al ricorso.
Ricorrente
contro
PIGLI Giancarlo residente in Arona, elettivamente domiciliato in Roma
P.zza Cavour, 25 presso l'avv. Vincenzo Crocenzi che lo rappresenta e
difende insieme all'avv. Celestino Brocca per delega al margine del
controricorso.
Controricorrente
per l'annullamento della sentenza della Corte Appello di Torino del
22.2-15.3.85.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza
dell'11.10.88 dal Cons. Enzo Beneforti.
Per la ricorrente e' comparso l'avv. Guido Romanelli, per delega
dell'avv. Federico Sorrentino, che ha consluso per l'accoglimento del
ricorso.
Per il controricorrente e' comparso l'avv. Vincenzo Crocenzi che ha
concluso per il rigetto del ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Mario De Martini
che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 25 ottobre 1982 Giancarlo Pigli citava Imer
Salina davanti al Tribunale di Verbania, chiedendo che fosse
accertato il suo diritto di comproprieta', per quota pari a 68,80
millesimi, relativamente al terrazzo di copertura dell'edificio
condominiale sito in Arona, Corso della Repubblica, di cui, con atto
del 28 ottobre 1971, egli aveva acquistato dal costruttore Salina un
appartamento, unitamente alle parti comuni, per la suddetta quota.
Il Salina, in occasione della successiva vendita di altri
appartamenti, aveva escluso dalle parti comuni il terrazzo di
copertura, dal che nasceva l'interesse di esso attore al chiesto
accertamento.
Il convenuto resisteva alla domanda, opponendo che egli si era
riservati la proprieta' e l'uso esclusivo del terrazzo ne' era
applicabile nella specie la presunzione di comproprieta' stabilita
dall'art. 1117 cod. civ.
Il Tribunale di Verbania, con sentenza del 9 marzo 1984,
accoglieva la domanda.
Contro tale decisione proponeva appello il Salina dolendosi del
fatto che il Tribunale: 1) avesse erroneamente ritenuto la
destinazione comune del terrazzo soltanto sulla base dell'elencazione
non tassativa contenuta nell'art. 1117 cod. civ. e senza accertare la
concreta destinazione di essa; 2) avesse, del pari, erroneamente
ritenuto che il titolo d'acquisto non recava una deroga convenzionale
al regime dell'art. 1117 cod. civ.; accertando, cosi', l'esistenza
del diritto senza che l'attore ne avesse fornita la prova.
La Corte d'Appello di Torino, con sentenza in data 22 febbraio -
15 marzo 1985 rigettava l'impugnazione.
Il titolo, osservava la Corte, non attribuiva ad alcuno la
proprieta' esclusiva del terrazzo di copertura, essendo la clausola
relativa alle parti comuni del seguente tenore: "Per quanto riguarda
gli enti comuni di fa riferimento alle norme di legge che regolano il
condomini degli edifici e all'unita' immobiliare qui compravendita
compete una quota proporzionale delle parti comuni quali indicate
nell'art. 1117 del codice civile, quota che si determina in 68,80
millesimi".
Lo stesso terrazzo esercitava, del resto, la funzione propria del
tetto e pur non essendo specificamente compreso nell'elencazione
della citata norma rientrava nelle parti dell'edificio necessarie
all'uso e come tal era oggetto di proprieta' comune.
Contro tale decisione Imer Salina ha proposto ricorso davanti a
questa Corte, ricorso articolato in due motivi ed a cui l'intimato
resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si denunciano carenza assoluta di motivazione
e violazione dei canoni legali d'interpretazione del contratto,
perche' la corte d'appello, apoditticamente affermando che il titolo
non attribuiva ad alcuno dei contraenti la proprieta' esclusiva del
terrazzo, non ha, si afferma, preso in esame e, comunque ha
disatteso, a causa di una erronea disapplicazione del criterio
primario d'interpretazione letterale, la tesi dell'appellante secondo
cui proprio la clausola "compete una quota delle parti comune, quali
indicati nell'art. 1117 n. 1 cod. civ.", nella sua formulazione
restrittiva costituiva una deroga convenzionale al regime della
presunzione legale di comunione, attraverso il richiamo alle sole
parti comuni espressamente indicate nello stesso art. 1117 n. 1 cod.
civ. e non comprendente i terrazzi.
Il motivo e' infondato.
L'impugnata sentenza nell'affermare che la clausola contrattuale
relativa alle parti comuni dell'edificio non attribuisce ad alcuno la
proprieta' esclusiva del terrazzo di copertura, mostra di avere
correttamente applicato il canone primario d'interpretazione
letterale ne' il ricorrente indica, in ogni caso, gli specifici
elementi d'ordine testuale che si opporrebbero a tale interpretazione
del giudice del merito.
Sostenendo che il richiamo negoziale alle parti comuni quali
indicate nell'art. 1117 n. 1 cod. civ. deve intendersi limitato alle
parti espressamente elencate nella norma, il ricorrente in effetti,
alla interpretazione letterale della corte d'appello, fondava sul
rilievo che proprio la richiamata norma considera parti comuni anche
i tetti ed i lastrici solari, contrappone, in effetti, una
interpretazione vagamente logico razionale della domanda, in
contrasto con il suo tenore letterale e, in particolare, con
l'ampiezza del rinvio alla norma legale, senza, in ogni caso,
spiegare in base a quali specifici elementi le parti avrebbero di
fatto inteso limitare la portata di tale richiamo escludendo il
terrazzo dalla comunione.
Con il secondo motivo si denunciano la violazione e la falsa
applicazione degli art. 2727, 2728 2 2729 in relazione all'art. 1117
cod. civ. ed all'art. 115 cod. proc. civ., per non avere la corte del
merito considerato che la particolare destinazione del terrazzo ad
uso esclusivo del venditore rende inapplicabile al caso in specie la
presunzione di proprieta' comune, in difetto del presupposto
costituito dalla destinazione necessaria dalla parte dell'edificio
all'uso comune.
Anche questo motivo, osserva la corte, e' infondato, non
sussistendo la denunciata violazione di norme giuridiche.
Erroneamente la doglianza nega, infatti, qualsiasi rilevanza alla
principale destinazione del terrazzo a copertura dell'intero edificio
condominiale, quale elemento che rivela e qualifica l'uso ed il
godimento della parte comune e rende, percio', operante la
presunzione legale, per attribuire, viceversa, valore determinate
l'elemento costituito dalla destinazione della superficie del
lastrico solare ad un concorrente uso particolare da parte di un
condominio.
Com'e' ormai ius receptum nella giurisprudenza di questa S.C., il
lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, no
diversamente dal tetto tradizionale, da cui esso si diversifica
soltanto nella struttura e nella conformazione, esercita
l'indefettibile funzione primaria della protezione dell'edificio, pur
potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del
terrazzo.
Percio' il terrazzo di copertura, come quello del caso di specie,
rientra nella nozione del lastrico solare, che la citata norma
include espressamente nelle parti dell'edificio di cui si presume
comune la proprieta'.
La particolare destinazione accessoria del lastrico solare e
terrazzo in uso esclusivo di un solo condominio puo', a sua volta,
influire sull'appartenenza di esso soltanto nel caso in cui allo
stato di fatto corrisponda una deroga, da parte del titolo, alla
presunzione legale di proprieta' comune, nel quale caso non viene
meno, peraltro, la gia' rilevata insopprimibile destinazione primaria
del lastrico solare terrazzo (cfr. ex multis ed in varie applicazioni
le sentenze 29 dicembre 1987 n. 9644; 14 febbraio 1987 n. 1618 e
incidenter 30 maggio 1988 n. 3696).
Bene ha deciso pertanto la corte del merito con il ritenere che la
non controversia destinazione accessori del lastrico solare a
terrazzo di fatto in uso esclusivo al venditore, come non faceva
venire meno la destinazione primaria del lastrico solare terrazzo
all'uso comune, cosi', in mancanza di un titolo contrario restava
inalterata la presunzione legale di proprieta' comune.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con condanna del
proponente alla refusione delle spese sostenute dalla controparte nel
presente giudizio, spese che, tenuto conto del valore della causa e
valutata altresi' l'attivita' svolta, si liquidano come nel
dispositivo che segue.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento
delle spese in lire 21.250 oltre a lire 800.000 per onorari.
Cosi' deciso l'11 ottobre 1988.
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