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Indennità di sopraelevazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12880 del 16 giugno 2005, ha ribadito il principio secondo cui, in tema di condominio, il presupposto dell'indennità di cui all'art. 1127, ultimo comma, c.c., debba rinvenirsi nella considerazione che, con la sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano accresce il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, in danno degli altri condomini, e ciò perchè tale diritto, ex art. 1118, 1° comma, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che è di sua proprietà ed è chiaro che tale valore si accresce per effetto della sopraelevazione.

La Suprema Corte, tuttavia, puntualizza che un titolo che assegnasse al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico di copertura la proprietà esclusiva della colonna d'aria soprastante l'edificio condominiale, considerata l’impossibilità dell’oggetto, non potrebbe di per sè far venire meno l'obbligo di pagamento della indennità prevista per la sopraelevazione.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SENTENZA 16-06-2005, n. 12880

Svolgimento del processo

Con due separati atti di citazione, entrambi notificati il 3 marzo 1992, L.S., nonchè G.C. e M.B., condomini dell'edificio in Messina via xxxxxxxxxxx, convenivano davanti al Tribunale di Messina N.C. e premesso che questi aveva sopraelevato l'ultimo piano, di cui era proprietario, chiedevano la condanna dello stesso al pagamento della indennità di cui all'art. 1227 cod. civ. N.C., costituitosi, resisteva alla domanda, deducendo di essere proprietario esclusivo della colonna d'aria soprastante l'edificio.

Con sentenza in data 3 novembre 1999 il Tribunale di Messina accoglieva la domanda.

N.C. proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte di appello di Messina con sentenza in data 8 gennaio 2002, che invocava la giurisprudenza di questa S.C., secondo la quale il proprietario esclusivo della colonna d'aria soprastante ad un edificio non è tenuto a corrispondere, nel caso di sopraelevazione, l'indennità di cui all'art. 1127 cod. civ.

Contro tale decisione hanno proposto ricorso per Cassazione, con due motivi, L.S., G.C. e M.B..

Resiste con controricorso N.C., che ha anche depositato memoria.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti invocano, in primo luogo, l'orientamento di questa S.C., secondo il quale l'indennità di sopraelevazione ha la funzione di indennizzare i condomini della diminuzione di valore della loro quota di comproprietà sulle parti comuni, per cui nessun rilievo, ai fini della esenzione dal pagamento di tale indennità, può avere il fatto che il condomino che ha eseguito tale sopraelevazione sia proprietario anche dello spazio aereo soprastante l'edificio.

A ciò si deve aggiungere che, sempre secondo la giurisprudenza di questa S.C., lo spazio aereo non può essere oggetto di proprietà separata, a meno che non ricorra l'ipotesi di costituzione di un diritto di superficie.

Le doglianze sono fondate.

La sentenza impugnata si è basata su un orientamento di questa S.C. il quale, partendo dalla duplice premessa secondo la quale lo spazio aereo è un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto diproprietà e che l'indennità di cui all'art. 1127 cod. civ. ha la funzione di compensare gli altri condomini della perdita della possibilità di utilizzare la colonna d'aria occupata dal proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare con la realizzazione della sopraelevazione, ne ha tratto che la conclusione che, ove il sopraelevante sia anche proprietario esclusivo della colonna d'aria soprastante l'edificio nessuna indennità è dovuta agli altri condomini, in quanto nessuna perdita questi hanno subito per effetto della sopraelevazione (in tal senso espressamente cfr. sent. 14 ottobre 1988 n. 5566).

L'esattezza di entrambe le premesse è, però, discutibile.

In ordine alla prima è significativo che la configurabilità dello spazio aereo come bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà è stata contestata dalla giurisprudenza di questa S.C. (in conformità alla prevalente dottrina) quando si è occupata della questione in ipotesi non connesse con la sopraelevazione (cfr. sent.:

8 luglio 1960 n. 1831; 16 luglio 1969 n. 2622; 9 dicembre 1975 n. 4192; 4 maggio 1989 n. 2084; nel senso che un diritto reale su di uno spazio aereo separato dalla proprietà del sottostante immobile può qualificarsi come diritto reale su cosa altrui e non come proprietà cfr. sent.: 30 novembre 1977 n. 5754; 20 gennaio 1967 n. 188).

Con specifico riferimento al condominio si è affermato che non è configurabile un diritto autonomo sulla colonna d'aria da parte del proprietari dei piani sottostanti indipendentemente da un diritto di superficie (sent. 29 maggio 1971 n. 1633; non è ben chiaro il pensiero della sent. 17 maggio 1965 n. 947, per la quale la proprietà della colonna d'aria è condominiale mentre il diritto disopralzo spetta, salvo patto contrario, al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico).

In ordine al fondamento della indennità di sopraelevazione si può osservare che, avendo il legislatore concesso al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare il diritto di sopraelevare e perciò di utilizzare in via esclusiva la colonna d'aria con le nuove fabbriche, non si può ricollegato l'indennità in questione a tale utilizzazione: non si possono, infatti, indennizzare gli altri condomini per la perdita di ciò che essi non hanno mai avuto.

Nella individuazione del fondamento della indennità di cui all'art. 1127, ultimo comma, cod. civ. occorre partire dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, dal momento che tali diritti, inbase all'art. 1118, primo comma, cod. civ., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene ed è evidente che tale valore viene aumentato per effetto della sopraelevazione.

Il legislatore ha, quindi, inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, unica parte comune della quale è possibile una valutazione autonoma. Sarebbe, infatti, impossibile stabilire il valore (e la conseguente diminuzione del diritto spettante al condomini non sopraelevanti), ad es., dei muri perimetrali, il fatto che l'indennizzo non sia totale, nel senso che non copre per intero la diminuzione di valore che le unità immobiliari in proprietà esclusiva subiscono per effetto della sopraelevazione in rapporto col valore dell'intero edificio trova un giustificazione nel fatto che, da un lato, non si tratta dirisarcimento da fatto illecito e che, dall'altro, il diritto di sopraelevare, e, conseguentemente, di provocare tale diminuzione sorge contemporaneamente al condominio e quindi chi acquista una unità immobiliare al di sotto dell'ultimo piano sa che il valore della stessa rispetto al valore dell'intero edificio è suscettibile di diminuzione.

Alla luce di tali considerazioni, e in conformità a quanto di recente sostenuto da questa S.C. con la sentenza 22 novembre 2004 n. 22032, è ritenere che un titolo il quale dovesse attribuire al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico di copertura la proprietà esclusiva della colonna d'aria soprastante l'edificio condominiale non è idoneo, in considerazione della impossibilità dell'oggetto, ad escludere l'obbligo di pagamento della indennità prevista per la sopraelevazione.

Al titolo in questione, in applicazione dell'art. 1424 cod. civ., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di sopraelevazione. Non avendo, però, tale rinunzia efficacia reale, essa non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.

Ove tale ipotesi non dovesse ricorrere e si dovesse ritenere che con tale titolo si è inteso attribuire o confermare al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare il diritto si sopraelevare, lo stesso sarebbe privo di qualsiasi efficacia giuridica, in quanto una espressa previsione è necessaria per escludere e non per confermare il diritto di sopraelevare.

Le stesse conclusioni si impongono ove si dovesse ritenere che con tale titolo si è inteso attribuire al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare un diritto di superficie. Non sìcomprenderebbe, infatti, perchè si dovrebbe attribuire al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare la possibilità di acquistare la semplice proprietà superficiaria del corpo di fabbrica sopraelevato quando la legge già gli attribuisce là possibilità di diventare pieno proprietario della sopraelevazione (sìa pure con le limitazioni derivanti dal fatto che è inserita in une edificio condominiale).

Alla luce di quanto sopra esposto il primo motivo del ricorso va accolto, con assorbimento del secondo (che riguarda le spese processuali).

In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo, esame, alla corte di appello di Catania, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso; assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di appello di Catania, anche per le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 26 aprile 2005.

Depositato in Cancelleria il 16 giugno 2005.