ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione della
assemblea di un condominio, per il decorso di trenta giorni
stabilito dall'art. 1137 Cod. Civ., ove non sia stata eccepita nel
giudizio di merito dal condominio convenuto, non puo' essere
proposta per la prima volta in sede di legittimita'.*
ANNO/NUMERO: 1990/09
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano LO COCO Presidente
" Filippo ANGLANI Consigliere
" Giuseppe ROTUNNO "
" Domenico GIAVEDONI "
" Antonio PATIERNO Rel. "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
COND VIA DELLA FARNESINA, 347 in persona dell'Amm.re pro-tempore
Bonanni Luigi, elett. dom.to in Roma via G. Antonelli 41 presso lo
studio dell'avv. Enrico Annibale che lo rappr. e difende per delega
in calce al ricorso.
Ricorrente
contro
NECCI RIMEO SANDRA res.te in Roma via P. Leonardi Cattolica 3 presso
l'avv. Aldo Romeo che lo rapp.ta e difende per delega a margine del
controricorso.
Controricorrente
per l'annullamento della sentenza dela Corte d'appello di Roma del
12-7-17-10-84.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
12-4-88 dal Cons. A. Patierno.
Per il ricorrnte e' comparso l'avv. D'Annibale che ha concluso per
l'accoglimento del ricorso.
Per il controricorrente e' comparso l'avv. Romeo che ha concluso per
il rigetto del ricorso.
Udito il P.M., in persona del Sost. proc. Gen. Dr. Antonio Martinelli
che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 28 luglio 1978 Sandra Necci Romeo conveniva
dinanzi al tribunale di Roma il condominio di via della Farnesina n.
344, chiedendo la declaratoria di nullita' della delibera adottata
nell'assemblea condominiale del 21 giugno 1978 per inosservanza del
termine di convocazione.
Il condominio, costituitosi, resisteva alla domanda, eccependo il
difetto di legittimazione attiva della Necci per avere essa venduto
le unita' immobiliari di sua proprieta' e, nel merito, la sua
infondatezza, essendo stato spedito l'avviso di convocazione nei
termini di legge.
Il Tribunale adito con sentenza 7 ottobre 1980, ritenuto il
difetto di legittimazione della Necci rigettava la domanda.
In seguito alla impugnazione della soccombente Necci, la corte di
appello di Roma, in contumacia del Condominio, con sentenza 17
ottobre 1984 in riforma della gravata sentenza, dichiarava la
nullita' della delibera assembleare del 21 giugno 1978.
Osservava tra l'altro la Corte che sussisteva la contestata
legittimazione attiva, in quanto la Necci, pur avendo venduto i due
appartamenti che possedeva nel condominio, prima della data fissata
per la assemblea era rimasta proprietaria di uno dei due posti
macchina correlativi, situati nel garage comune, per cui continuava
ad essere condomina, anche se con minore partecipazione.
Essa inoltre aveva uno specifico interesse ad agire, in quanto
l'assemblea doveva approvare il bilancio consuntivo 1977 e quello
preventivo del 1978, per cui, dato il vincolo di solidarieta' passiva
con i condomini ad essa subentrati, la Necci aveva uno specifico
interesse a partecipare alla assemblea.
Posta la necessita' dall'invito alla Necci, la inosservanza del
termine di convocazione nei suoi confronti aveva dato luogo ad una
invalida costituzione dell'assemblea, da cui scaturiva la nullita'
della delibera adottata.
Contro tale sentenza ha proposto ricorso il condominio di via
della Farnesina sulla base di tre motivi di cassazione.
Resiste con controricorso la Necci.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione
degli artt. 1117, 1113 e 1119 c.c., nonche' difetto di motivazione in
relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. assume il ricorrente che in
base all'atto di assegnazione della cooperativa a Cassia nuova a
favore della Necci, l'autorimessa costituisce parte comune
dell'edificio, nella quale ciascun condominio ha diritto all'uso di
un posto macchina che non puo' essere ceduto a terzi separatamente
dalla proprieta' dell'appartamento. La Necci quindi con la vendita
dei due appartamenti aveva perso ogni diritto anche in ordine alle
parti comuni dell'edificio, onde non poteva essere considerata
condomina e non aveva alcun diritto di partecipare alle assemblee
condominiali.
Il motivo e' infondato.
Il nucleo centrale della controversia consiste nel vendere se il
proprietario di un appartamento di un edificio condominiale possa
distaccare il diritto al parcheggio nell'autorimessa comune dalla
proprieta' esclusiva dell'appartamento, alienando quest'ultima e
trattenendo invece il primo.
Al riguardo se si considerano le caratteristiche peculiari delle
parti dichiarate presuntivamente comuni dall'art. 1117 c.c. salvo
diversa statuizione del titolo, si rileva facilmente che esse o
costituiscono parti integranti dell'edificio, (suolo, muri maestri)
ovvero sono locali destinati a servizi comuni locali per la
lavanderia, portineria, autorimessa pozzi, ma in ogni caso servono
tutte a rendere possibili l'uso e il completo godimento delle parti
di proprieta' esclusiva. Ora, se questo e' vero, tale inerenza o
destinazione condominiale esige che le parti comuni poste al servizio
dei singoli piani non mutino la loro funzione obiettiva, diventando
accessori di altre cose o entrando nella sfera giuridica di altri
soggetti estranei al rapporto, data la stretta ed indissolubile
interdipendenza che sussiste fra le parti comuni dell'edificio e
quelle di proprieta' esclusiva di ciascun condominio.
Ed e' proprio questo che tutta la disciplina giuridica dettata per il
condominio degli edifici e' informata sia al principio della
indivisibilita' delle parti comuni sia al criterio della
inseparabilita' delle parti comuni sia al criterio della
inseparabilita' delle medesime da quelle di pertinenza esclusiva dei
condomini.
Conseguentemente deve riconoscersi che per stabilire i limiti del
diritto di disporre delle parti comuni, non puo' prescindere della
loro destinazione al servizio della proprieta' esclusiva di ciascun
condominio.
Non puo' dubitarsi pertanto che al momento che le cose comuni sono
poste al servizio del condominio per volonta' di tutti i condomini,
non puo' il singolo condominio unilateralmente pretendere di
disporre, senza il consenso degli altri condomini, delle parti comuni
separatamente, come se fossero autonome e indipendenti dalle altre di
sua esclusiva proprieta'.
Ne consegue dunque che non puo' il cedente di una singola porzione di
piano riservare a se', ormai terzo rispetto al condominio, il diritto
di comproprieta' e quindi l'uso di parti comuni destinate al
complesso condominiale.
E anche se non interessa stabilire in questa sede le conseguenze che
scaturiscono tra le parti della compravendita della cennata
indisponibilita' del diritto sulle parti comuni dell'edificio,
indipendentemente dalla proprieta' esclusiva, resta fermo nel
rapporto tra il cedente e il condominio, la inefficacia degli atti di
disposizione della cosa comune singolarmente considerata e quindi la
inopponibilita' nei confronti del condominio della riserva di
proprieta' da parte del cedente sulle cose comuni.
La Necci pertanto avendo alienato anteriormente i due appartamenti di
sua proprieta' nel condominio di via della Farnesina e comunicato
tale cessione al condominio, stesso non aveva piu' lo status di
condomina al momento della assemblea del 21 giugno 1978 di guisa che
non era legittima a partecipare a quell'assemblea e, di conseguenza,
non era legittima a impugnare le deliberazioni.
Con il secondo motivo denunciando violazione degli artt. 345, 277,
342 c.p.c. lamenta il ricorrente che avendo la Necci impugnato in
primo grado di nullita' la delibera assembleare sotto il profilo
della violazione dell'art. 66 disp. att. del c.c., non poteva la
stessa in sede di gravame proporre nuove domande come quella
dell'accertamento della sua persistente qualita' di condomina, ne'
addurre nuove prove che comportavano una dilatazione del thema
decidendum.
Le censure sono infondate.
Dal momento che il Tribunale ha ritenuto che la Necci non avesse
provato la sua legittimazione attiva quale proprietaria di uno dei
due posti macchina, non puo' dubitarsi che la domanda della stessa
Necci di accertamento della sua qualita' di condomina non costituisce
una domanda nuova in appello poiche' essa si colloca nell'ambito
della originaria domanda, rispetto alla quale l'accertamento della
legittimazione ha avuto soltanto carattere incidentale a seguito
della contestazione della qualita' di condomina da parte del
convenuto condominio.
Ne' sussiste alcuna preclusione alla produzione in grado di appello
di nuovi documenti che e' consentita senza limiti e quindi puo'
riguardare anche documenti che la parte avrebbe potuto esibire nel
giudizio di primo grado.
Con il terzo motivo denunciando violazione degli artt. 1137, 1117,
1118, e 1470 c.c., 68 disp. att. del c.c. nonche' omessa e
insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia,
in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. assume il ricorrente: 1)
che poiche' l'inosservanza dei termini di convocazione da' luogo
soltanto ad un'azione di annullamento da proporsi nel termine
perentorio di trenta giorni, la Corte ha erroneamente accolto una
domanda che avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile perche'
tardiva; 2) che la corte ha errato inoltre nel non rilevare che la
Necci, non essendo piu' condomina, aveva perso ogni interesse ad
agire, in quanto il rapporto di solidarieta' tra condomini
succedutisi nella proprieta' rileva solo nel rapporto interno fra gli
stessi, ma non si riflette sul condominio estraneo a tale rapporto.
Il motivo e' fondato nei limiti delle considerazioni che seguono.
La censura sotto il primo profilo, anche se esatta nella sua astratta
enunciazione, poiche' le irregolarita' formali del procedimento di
convocazione danno luogo a delibere contrarie alla legge sospette
come tali alla impugnazione per annullamento da proporsi entro il
termine di trenta giorni, non puo' trovare accoglimento giacche' la
questione della decadenza della Necci dell'azione di annullamento,
per essere stata la impugnazione della delibera proposta oltre il
termine di legge, non e' stata eccepita nel giudizio di merito dal
convenuto condominio e non puo' essere proposta per la prima volta in
questa sede.
Il motivo appare fondato invece per la parte in cui contesta
l'affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui la
Necci in ogni caso aveva uno specifico interesse a partecipare
all'assemblea, dato il vincolo di solidarieta' passiva con il
condominio subentrante sancito dall'art. 63 secondo comma disp. att.
del codice civile.
L'affermazione della sentenza di appello e' giuridicamente errata:
1 ) perche', anche se la legge non prevede specificamente il modo
attraverso il quale nel condominio di edifici, nel caso di
alienazione di una porzione separata di piano, il nuovo soggetto
subentra, di fronte al condominio all'originario proprietario, non
puo' dubitarsi che dal momento in cui il mutamento della titolarita'
della proprieta' viene reso noto alla organizzazione condominiale, lo
status di condominio appartiene all'acquirente e quindi egli soltanto
resta legittimato a partecipare alle deliberazioni assembleari;
2 ) la legittimazione alla impugnazione delle delibere assembleari e'
riservata dalla legge soltanto al condominio e non a chiunque abbia
interesse;
3 ) il venditore, anche se non e' legittimo a partecipare
direttamente alla assemblee condominiale, puo' far valere le sue
ragioni connesse al pagamento dei contributi relativi all'anno in
corso e a quello precedente attraverso l'acquirente che gli e'
subentrato, per il quale - deve necessariamente farsi riferimento ad
una gestione d'affari non rappresentativa che imposta per
l'acquirente obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato d
fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far
valere in merito, anche le ragioni del suo dante causa.
L'accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso comporta la
cassazione senza rinvio della sentenza di appello impugnata in
relazione ai mezzi accolti, posto che la Necci non era legittimata a
partecipare all'assemblea condominiale del 21 giugno 1978 e pertanto
non era legittima ad impugnare le deliberazioni.
Le spese del giudizio di primo grado e di cassazione seguono la
soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso nel primo e terzo motivo e rigetta il
secondo; cassa la sentenza impugnata senza rinvio e condanna la Necci
alla rifusione delle spese a favore del Condominio del giudizio di
primo grado che liquida in L. 400.000 di cui L. 50.000 per imborsi e
L. 100.000 per diritti e del giudizio di cassazione di cui L. 93.500
per spese e L: 1.000.000 per onorari.
Cosi' deciso in Roma, addi' 12 aprile 1988.
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