La disposizione dell'art. 844 cod. civ., e' applicabile anche negli
edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino nel godimento
della propria unita' immobiliare o della parti comuni dia luogo ad
immissioni moleste o dannose nella proprieta' di altri condomini.
Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per
desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilita'
delle immissioni, alla peculiarita' dei rapporti condominiali e alla
destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche
o, in mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il
fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unita'
immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad
abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilita'
sociale, cui e' informato l'art. 844 cit. impone di graduare le
esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica
dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali
(v. Cost. art. 14, 31, 47) le esigenze personali di vita connesse
all'abitazione, rispetto alle utilita' meramente economiche inerenti
all'esercizio di attivita' commerciali (nella specie la S.C. ha
confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la
rimozione dal muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata
nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni
condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli
odori prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel
fabbricato condominiale).
ANNO/NUMERO: 1993 3090
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Rocco PAFUNDI Presidente
" Domenico GIAVEDONI "
" Italico TROJA "
" Renato SANTINELLI "
" Rafaele CORONA Rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto inscritto al n. 3455 per l'anno 1989 proposto
da
CANNATA GIUSEPPE, domiciliato a Ragusa, via Di Vittorio 1, presso lo
studio dell'avv. Sebastiano D'Avola, che lo rappresenta per procura
speciale redatta in margine al ricorso, e lo difende.
Ricorrente
contro
PIZZO GIOVANNI, domiciliato elettivamente in Ragusa, presso lo studio
dell'avv. Tommaso Berretta, che lo rappresenta per procura
speciale--redatta in margine al controricorso, e lo difende.
Controricorrente
BUSSO SEBASTIANO, residente in Giarratana, via Madonna delle Grazie
1.
Intimato
e
IL PUBBLICO MINISTERO, in persona del sostituto procuratore generale
dott. Sergio Lanni.
Intervenuto per legge
CONCLUSIONI
E' comparso l'Avv. d'Avola che ha chiesto nell'interesse del
ricorrente: piaccia alla Suprema Corte annullare la sentenza
impugnata con i conseguenti provvedimenti di legge e con condanna
delle controparti alle spese del doppio grado del giudizio.
E' comparso l'Avv. Bernetto che ha chiesto nell'interesse del
controricorrente: piaccia alla Suprema Corte respingere il ricorso,
con ogni provvedimento di legge anche in ordine alle spese.
Nell'interesse del Pubblico Ministero: voglia la Suprema Corte
respingere il ricorso, con le conseguenze di legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 9 novembre 1985, Giovanni Pizzo e Sebastiano Busso
chiesero al Pretore di Chiaromonte Gulfi di ordinare la sospensione
dei lavori di costruzione di una canna fumaria, intrapresi da
Giuseppe Cannata nell'edificio sito in Giarratana via stazione 3,
soggetto al regime del condominio.
Qualche giorno prima - si legge nel ricorso il proprietario dei
locali al piano terra destinati a pizzeria, aveva incominciato a
costruire la condotta, appoggiandola sulla parete del cavedio
condominiale, utilizzato come pozzo per la luce, e collocando la
parte terminale in prossimita' delle finestre e della terrazza,
ragion per cui loro immobili sarebbero stati gravati da servitu'
inaccettabili e costretti a subire immissioni non conformi a legge.
Sospesi i lavori, all'udienza di comparizione i ricorrenti
chiesero l'adozione dei provvedimenti idonei ad eliminare i nocumenti
denunziati. Cannata rispose che l'opera era stata autorizzata dalla
autorita' comunale e che, in ogni caso, non ledeva i diritti degli
altri condomini.
Istruita la causa con consulenza tecnica, con sentenza 25 novembre
1986-20 marzo 1987 il Pretore condanno' Cannata alla demolizione
dell'opera. La canna fumaria era illegittima - scrive il Pretore
perche' sporgeva di 68 cm. ed era posta a soli 47 cm. dallo stipite
della finestre dei condomini aperte sul pozzo luce e, ad un tempo,
perche' avrebbe determinato nelle proprieta' dei ricorrenti
intollerabili immissioni di fumi e di odori provenienti dal
ristorante. D'altra parte, i rimedi suggeriti non erano praticabili,
in quanto troppo costosi o non idonei a diminuire le propagazioni.
L'impugnazione fu respinta dal Tribunale di Ragusa, con sentenza 23
novembre-21 dicembre 1988.
Propone ricorso Giuseppe Cannata e chiede l'annullamento della
sentenza. Resiste con controricorso Giovanni Pizzo.
All'udienza del 25 giugno 1992, sentito il relatore, i difensori
delle parti ed il Pubblico Ministero, la causa si assegna a
decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I
A fondamento del ricorso, Cannata adduce:
a) La violazione degli artt. 1117 e 1120 cod. civ., in relazione
all'art. 360 cod. proc. civ. Il Tribunale dichiara la sussistenza
delle pretese violazioni delle norme sulle distanze delle vedute, che
nella specie - trattandosi di condominio - non sono applicabili; allo
stesso tempo, ritiene sussistenti delle pretese immissioni, senza che
agli atti esista alcuna prova al riguardo.
b) La violazione dell'art. 360 n. 5 cod. proc. civ., per omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione circa i punti decisivi
della controversia. Il ricorrente si accingeva a realizzare la canna
fumaria in aderenza a quella esistente e destinata a dare sfogo
all'impianto di riscaldamento comune, ragion per cui non avrebbe
alterato la destinazione del muro, ne' impedito l'altrui pari uso.
In ragione della materia e della connessione, i motivi devono
vagliarsi congiuntamente. D'altra parte, la decisione intorno alla
liceita' dell'appoggio della canna fumaria al muro comune, sottoposta
all'esame della Suprema Corte, comporta l'approfondimento di tre
questioni intimamente collegate. I limiti all'uso delle parti comuni
da parte di ciascun condomino; l'applicabilita' al condominio negli
edifici delle disposizioni concernenti le distanze legali; la
disciplina delle immissioni nei rapporti tra i condomini.
II
L'uso delle parti comuni dell'edificio e' regolato, in virtu' del
richiamo contenuto nell'art. 1139 cod. civ., dall'art. 1102 cod.
civ., secondo cui "ciascun partecipante puo' servirsi della cosa
comune, purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A
tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie
per il migliore godimento della cosa".
Usare delle parti comuni costituisce esercizio del diritto di
condominio che, a norma dell'art. 1102 cod. civ. ricordato sopra,
subisce due limitazioni, nascenti dal divieto di alterare la
destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti
uso, secondo il loro diritto.
La destinazione da rispettare si riconduce alla specifica funzione
della cosa, o che alla cosa gli stessi condomini hanno conferito in
concreto, usandola in un modo determinato. Mentre il codice civile
del 1865 all'art. 675 autorizzava il partecipante a servirsi delle
cose comuni "secondo la destinazione fissata dall'uso", limitando le
facolta' ed i poteri nell'ambito dell'uso praticato, la disposizione
vigente amplia le facolta' ed i poteri dei condomini, in quanto ad
essi consente di apportare a proprie spese le modificazioni
necessarie per il migliore godimento della cosa. In altre parole,
permette la utilizzazione delle cose comuni non Solo secondo la
destinazione usuale o secondo quella in atto, ma anche in modo nuovo
e diverso.
Il divieto di usare la cosa in modo da impedire agli altri
partecipanti di farne "parimenti" uso secondo il loro diritto, avuto
riguardo al senso dell'avverbio "parimenti", significa che l'uso
praticato dal condomino non puo' impedire agli altri partecipanti di
fare lo stesso uso, secondo la concreta destinazione della cosa. Per
la verita', la legge a ciascun partecipante attribuisce la facolta'
di realizzare la piu' intensa utilizzazione della parte comune,
compatibilmente con i diritti degli altri partecipanti.
Poiche' i muri perimetrali degli edifici, i cui piani o le
porzioni di piano appartengono a proprietari diversi, sono comuni pro
indiviso per tutta la loro estensione, ciascun condomino puo'
servirsi, nel suo interesse, del muro comune anche nella parte
rispondente al piano di un altro proprietario, sempre che non
modifichi la destinazione e non impedisca il pari esercizio degli
altri.
Entro i limiti esposti sopra, a ciascun condomino e' consentito
appoggiare al muro comune targhe, insegne, avvisi pubblicitari,
condutture e, quindi, canne fumarie. (Cass., Sez. II, 6 giugno 1981,
n. 3659; Cass., Sez. II, 19 novembre 1962, n. 3146; Cass., Sez. II,
18 giugno 1960, n. 1610).
La disamina si completa, tuttavia, con la osservazione che nel
condominio negli edifici l'uso delle cose comuni non e' mai fine a
se' stesso, ma si attua in funzione dei piani o delle porzioni di
piano in proprieta' esclusiva, ragion per cui nel fare uso della cosa
comune il condomino deve sempre rispettare gli immobili in proprieta'
esclusiva degli altri, non potendo invadere la sfera di facolta' e
diritti inerenti alla piena potesta' sulla cosa, ne gravarla di pesi
e limitazioni, ove non abbia acquisito il relativo diritto, per legge
o per convenzione (Cass., Sez. II, 24 gennaio 1980, n. 597).
III
Quanto alla applicabilita' delle norme sulle distanze legali in
materia di condominio negli edifici, la soluzione positiva raffigura
1l risultato di una elaborazione lenta e faticosa. L'asserita
inconciliabilita' logica delle disposizioni, che regolano l'esercizio
del diritto sulle parti comuni (artt. 1102, 1118 e 1122 cod. civ.)
con le norme, le quali nelle costruzioni impongono l'osservanza di
determinate distanze (art. 889 ss. cod. civ.), si supera avuto
riguardo all'urgenza di contemperare gli interessi in concreto,
secondo direttive piu' eque e ragionevoli rispetto alla
contrapposizione schematica, ricordata sopra.
La tesi della inapplicabilita' di queste norme nell'edificio
soggetto al regime del condominio, tanto nei rapporti tra le
proprieta' individuali e le parti comuni quanto nei rapporti tra i
piani o le porzioni di piano in proprieta' esclusiva, per la verita'
si giustifica esclusivamente sulla base della astratta
incompatibilita' logica. Negli edifici condominiali, le norme sulle
distanze legali non possono trovare applicazione nei rapporti tra le
proprieta' singole e i beni comuni a tutti i condomini e non sono
neppure applicabili nei rapporti tra proprieta' singole. La ragione
e' che il rispetto di esse non e' compatibile con la concreta
struttura dell'edificio. Pertanto, il condomino puo' utilizzare la
parte comune a favore della sua unita' immobiliare per realizzare gli
impianti indispensabili per un'effettiva abitabilita' del suo
appartamento, secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne
concezioni in tema di igiene (Cass., Sez. II, 11 maggio 1981, n.
3105).
Non v'e' ragione, tuttavia, che i limiti legali alla proprieta'
non valgano anche nell'edificio-soggetto al condominio, in quanto la
titolarita' del diritto di condominio non attribuisce facolta' non
consentite dall'art. 889 cod. civ. cit., essendo le limitazioni
fissate da questa norma assolute e derogabili soltanto con il
consenso dei controinteressati. Cio' riguarda anzitutto i rapporti
tra i piani o le porzioni di piano in proprieta' esclusiva, ma anche
i rapporti tra le unita' immobiliari e le cose, i servizi e gli
impianti comuni, specie quando le parti comuni non vengono utilizzate
secondo la destinazione normale e primaria, ovverosia secondo quella
che per sua natura o per l'uso praticato la parte avrebbe, ma secondo
una destinazione marginale e secondaria.
Per la giurisprudenza dominante, infatti, la regola e'
l'applicabilita'. Qualora uno dei condomini, utilizzando una parte
comune a vantaggio della sua proprieta', sia pure nei limiti
dell'art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di
altri condomini, nei rapporti reciproci tra i condomini sono
applicabili le norme sulle distanze legali (Cass., Sez. II, 11 maggio
1981, n. 3105).
Naturalmente, le condizioni di fatto impongono una particolare
cautela. Rispetto a singole unita' di proprieta' individuale,
nell'ambito di un unico edificio condominiale, le norme concernenti
le distanze legali di regola trovano applicazione. Sempre che siano
compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la
particolare natura dei diritti e delle facolta' dei condomini. Cio'
significa essere possibile la deroga. Qualora esse vengano invocate
in giudizio tra i condomini, il giudice di merito, tenuto conto delle
normali esigenze dei proprietari delle singole unita immobiliari in
ordine al godimento delle medesime e della struttura materiale
dell'edificio, e' tenuto ad aCCertare se la rigorosa oSServanza di
dette norme non Sia, nel singolo caso, irragionevole. La coesiStenza
di piu' appartamenti in un unico edificio di per se' implica il
contemperamento degli interessi al fine dell'ordinato svolgersi della
convivenza civile, che e' propria dei rapporti condominiali. Percio',
la deroga e' ammessa se per l'istallazione dei servizi essenziali
alle esigenze della vita sia necessario, in considerazione della
Struttura materiale dell'edificio e delle connessioni tra le varie
unita' immobiliari, compiere opere a distanza inferiore a quella
stabilita dalle norme sulle distanze, l'opera del condomino viene
resa legittima dall'apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare
danni alle unita' immobiliari di proprieta' altrui (Cass., Sez. II,
18 febbraio 1977, n. 741).
IV
E' incontroverso, peraltro, che le norme sulle immissioni si
applichino anche in tema di condominio, tanto nei rapporti tra i
piani o le porzioni di piano in proprieta' esclusiva, quanto nei
rapporti tra le unita' immobiliari e le cose, i servizi e gli
impianti di uso comune. Qualora un condomino, nel godimento della
propria unita' immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad
immissioni moleste o dannose nella proprieta' di altri condomini, il
conflitto deve essere risolto secondo i criteri dettati dall'art. 844
cod. civ. (Cass., Sez. II, 15 marzo 1973, n. 250).
Questa disposizione, statuita per disciplinare fattispecie
differenti (essenzialmente per i rapporti tra i fondi vicini), nel
condominio si rivela inadeguata per ragioni antitetiche, cioe' per
eccesso o per difetto. Dalla convivenza nell'edificio, virtualmente
perpetua, talora scaturisce la necessita' di tollerare propagazioni
intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini; per contro,
la stessa convivenza suggerisce di considerare non tollerabili le
immissioni, che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a
sopportare. Il principio, dunque, va precisato in considerazione
delle condizioni di fatto, del tutto peculiari, consistenti nei
confini in senso orizzontale e verticale tra le unita' abitative.
A fondamento della interpretazione evolutiva dell'art. 844 cod.
civ. si colloca il concetto di "utilita' sociale", recepito dall'art.
42 comma 2 Cost., che raffigura il criterio essenziale per
contemperare i conflitti di interessi inerenti alle situazioni
economiche private.
Quando le disposizioni di natura pubblicistica, contenute nei
piani urbanistici, non assegnano all'edificio una determinata
destinazione, cui i proprietari debbono conformarsi, il criterio per
valutare la tollerabilita' delle immissioni si desume dalla
destinazione assegnata di fatto dai proprietari. Nel caso in cui il
fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unita'
immobiliari siano soggette a destinazioni differenti - ad un tempo,
ad abitazione e ad esercizio commerciale - il ricordato criterio
della "utilita' sociale" consente di graduare le esigenze, in
rapporto alle istanze di natura personale ed economica, che
dall'ordinamento vengono diversamente valutate. All'utilita' sociale
connessa con il godimento della abitazione, indirettamente ed in
certa misura, si ricollegano numerose norme costituzionali. Per
esempio, in tema di tutela della famiglia o della maternita', l'art.
31 comma 1 e 2; di inviolabilita' del domicilio, l'art. 14; di
accesso alla proprieta' dell'abitazione, l'art. 47 comma 2. In
sintesi, la tutela della abitazione riassume una serie di istanze
fondamentali, alle quali la convivenza deve adeguarsi.
Pertanto, le esigenze personali connesse all'abitazione - il
MOTIVI DELLA DECISIONE
riparo, la sicurezza, il lavoro domestico, il riposo, l'intimita'
familiare, la riservatezza, lo svago, le relazioni sociali etc. -
dall'ordinamento vengono di certo privilegiate rispetto alle utilita'
meramente economiche, provenienti da un esercizio commerciale, di per
se' lecite e meritevoli di tutela, ma subordinate alle istanze
ricordate sopra. Tra le regole capaci di razionalizzare l'uso delle
unita' abitative comprese negli edifici multiplani esiste quella di
non ledere, con attivita' utili ma, tutto sommato, meno rilevanti sul
piano della valutazione normativa e della considerazione diffusa
nella comunita', il godimento dell'abitazione dei vicini.
V
Su questi principi si fonda la sentenza impugnata, che va immune da
censure, in quanto motivata in modo corretto e sufficiente.
Appurato che la canna fumaria dista solo 47 cm. dagli stipiti piu'
vicini delle finestre dei condomini e che la parte terminale, da cui
escono i fumi, dista da tre a cinque metri rispetto al terrazzo a
livello di Pizzo; ritenuto che non sussistono valide ragioni di
deroga alle norme sulle distanze legali; considerato che l'impianto
ha la funzione di smaltire i fumi, il calore e gli odori prodotti
dalla cucina e dal forno del ristorante-pizzeria, vale a dire che
raffigura un impianto destinato a funzionare di continuo e
quotidianamente (a differenza della tubazione del riscaldamento, il
cui uso e' limitato ai mesi invernali ed alle ore serali); tutto cio'
valutato, correttamente dal giudice di merito la potenzialita' delle
immissioni moleste si considera intollerabile. D'altra parte, la
insorgenza di immissioni moleste viene data per scontata dai
consulenti tecnici d'ufficio, in considerazione della funzione della
canna fumaria e della conformazione dei luoghi, senza bisogno di
esperimenti e di prove tecniche. Per concludere, poiche' i rimedi
sarebbero costosissimi (lo spostamento totale) o non eliminerebbero i
pregiudizi (il sollevamento della parte terminale), appare coerente
ritenere inevitabile la rimozione.
VI
Il ricorso deve essere rigettato.
Segue la condanna del ricorrente nelle spese processuali.
P.Q.M.
La Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento
delle spese processuali, che liquida in complessive lire 80.950,
oltre lire 1.200.000 per gli onorari.
Roma, 25 giugno 1992.
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