Vendita di immobili

L'eventuale sanatoria edilizia ottenuta in relazione ad un immobile
costruito in violazione delle norme edilizie ed in contrasto con gli
obblighi assunti in un contratto di compravendita inerisce solo al
rapporto tra la P.A. e il privato costruttore, ed ha soltanto
l'effetto di consentire la conservazione dell'opera costruita
abusivamente e di sottrarre l'autore della violazione alle sanzioni
a questa conseguenti, ma non fa venir meno la contrarieta' della
costruzione alle norme che regolano i rapporti tra privati secondo
la disciplina del codice civile e non comprime in alcun modo i
diritti dei privati direttamente pregiudicati dall'attivita' oggetto
della sanatoria.

ANNO/NUMERO 2002 09079


REPUBBLICA ITALIANA R.G.N. 5024/2000
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROSARIO DE MUSIS - Presidente -
Dott. UGO RICCARDO PANEBIANCO - rel. Consigliere -
Dott. DONATO PLENTEDA - Consigliere -
Dott. MARIO ADAMO - Consigliere -
Dott. WALTER CELENTANO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CURATELA DEL FALLIMENTO Sas S. PAOLO DI AUFIERO SIMPLICIO & C. in
persona del Curatore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA EUDO
GIULIOLI 47, presso l'avvocato GIUSEPPE MAZZITELLI, rappresentato e
difeso dall'avvocato CIRO BARBARO, giusta mandato a margine del
ricorso;
- ricorrente -
contro
D'AGOSTINO FRANCESCO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PORTA
LABICANA 43, presso l'avvocato ARMANDO TESORIO, rappresentato e
difeso dall'avvocato ANTONIO CECERE, giusta mandato a margine del
controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 118/99 della Corte d'Appello di NAPOLI,
depositata il 20/01/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
05/02/2002 dal Consigliere Dott. Ugo Riccardo PANEBIANCO;
udito per il ricorrente, l'Avvocato Barbaro, che ha chiesto
l'accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del
ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 19.11.1990 il curatore
del fallimento della s.a.s. S. Paolo di Aufiero Simplicio & C.
conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Avellino D'Agostino
Francesco, deducendo che - essendosi impegnata la suddetta societa' a
vendere con scrittura privata del 15.1.1987 al D'Agostino, che si era
impegnato ad acquistare, un appartamento sito in Atripalda, via
Serino, per un importo complessivo di L. 77.500.000 ed essendo stata
dichiarata fallita con sentenza del 25.3.1998 dal Tribunale di
Avellino prima che le parti stipulassero l'atto pubblico - era sua
intenzione avvalersi della facolta' di scioglimento del preliminare
prevista dall'art. 72 comma 4 L.F. e chiedeva pertanto che ne venisse
dichiarata la risoluzione con la conseguente condanna del D'Agostino
alla restituzione dell'immobile, oltre al risarcimento dei danni
patiti dalla curatela per la ritardata consegna.
Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto della domanda
in quanto si era in presenza di un contratto di compravendita
definitivo.
Il Tribunale con sentenza del 25.5.1994 accoglieva la domanda,
determinando i richiesti danni in L. 5.200.000, oltre accessori.
Proponevano impugnazione sia la curatela fallimentare, la quale
sosteneva che i danni erano stati determinati in maniera erronea, e
sia il D'Agostino, che chiedeva invece l'integrale riforma della
sentenza.
All'esito del giudizio la Corte d'Appello di Napoli con sentenza
del 29.12.1998-20.1.1999, in riforma dell'impugnata decisione,
rigettava la domanda della curatela, dichiarando che con la scrittura
privata del 15.1.1987 era stato trasferito a D'Agostino Francesco da
parte della s.a.s. S. Paolo di Aufiero Simplicio & C. il diritto di
proprieta' dell'immobile in quanto il contratto in esame doveva
essere qualificato come definitivo e quindi traslativo della
proprieta' del bene.
Dopo aver affermato, in linea di principio, che al fine di
individuare la natura preliminare o definitiva di un contratto
occorre ricercare l'effettiva volonta' dei contraenti per verificare
se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della
proprieta' od abbia dato vita solo ad un rapporto obbligatorio e che
non puo' assumere valore esclusivo il "nomen iuris" dato dalle parti,
riteneva che l'intestazione della scrittura con la dizione
"compromesso" era da considerarsi insignificante.
Riteneva poi irrilevante la previsione della riproduzione della
scrittura privata in un atto pubblico, non potendosi escludere che
fosse stata convenuta in funzione della trascrizione e non del
trasferimento, mentre considerava determinante la circostanza che nel
medesimo contratto le espressioni "s'impegna a vendere" e "s'impegna
ad acquistare" erano state adoperate una sola volta all'art. 1 e che
nello stesso art. 1 e nel restante corpo dell'atto erano state usate
le espressioni "impresa venditrice" nonche' "acquirente e
venditrice".
Osservava infine che la stessa tradizione del bene ed il
pagamento, ancorche' rateale, del prezzo, configurando normalmente
atti di esecuzione di una vendita definitiva, inducevano a ritenere
che costituissero adempimenti delle reciproche prestazioni
conseguenti all'effetto traslativo del contratto gia' concluso.
Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione la Curatela
del fallimento della s.a.s. S. Paolo di Aufiero Simplicio, deducendo
due motivi di censura illustrati anche con memoria.
Resiste con controricorso D'Agostino Francesco.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso la Curatela del fallimento della
s.a.s. S. Paolo di Aufiero Simplicio denuncia violazione dell'art.
1362 C.C. nonche' insufficiente e contraddittoria motivazione.
Sostiene che non puo' essere condiviso il convincimento della Corte
d'Appello per la quale il contratto deve essere qualificato come
definitivo, dovendosi ritenere l'uso dei termini "venditore" ed
"acquirente" frutto dell'ignoranza delle parti in materia legale e
comunque non in grado di consentire l'individuazione di una volonta'
diversa da quella evidenziata con le espressioni "s'impegna a
vendere" e "s'impegna ad acquistare" nonche' con la specifica
circostanza che il D'Agostino si era impegnato ad acquistare "per se'
o per persona da nominare", vale a dire con una riserva che e'
incompatibile con la previsione di un immediato effetto traslativo.
Deduce altresi' che lo stesso impegno assunto dalla societa' di
comprovare la proprieta' del bene al momento della stipula del rogito
notarile lasciava presumere che, nelle intenzioni delle parti, detto
effetto si sarebbe verificato successivamente all'atto di tale
stipula e che anche la previsione di una caparra per l'ipotesi di
inadempimento era da considerarsi piu' congeniale ad un preliminare
piuttosto che ad un contratto definitivo, con la conseguenza che la
Corte di merito aveva violato con la sua interpretazione l'art. 72
comma 4 L.F., consentendo al curatore di sciogliere il contratto
preliminare.
La censura e' infondata.
In linea di principio l'accertamento del giudice di merito
inteso a valutare se le parti abbiano concluso un contratto
preliminare o definitivo di vendita e' incensurabile in sede di
legittimita' se sorretto da motivazione adeguata ed aderente ai
canoni di ermeneutica negoziale cui l'interprete deve attenersi.
Premesso che il problema e' stato posto in termini corretti
dalla Corte d'Appello, nell'affermare che a tal fine e' necessario
ricercare l'effettiva volonta' delle parti anche al di la' della
qualificazione ("nomen iuris") da esse data, si tratta di verificare
se i punti del contratto richiamati dall'impugnata sentenza a
sostegno del convincimento ivi espresso e censurati dalla ricorrente
siano, in tutto od in parte, giuridicamente e/o logicamente
incompatibili con le conclusioni cui e' pervenuta la Corte di merito
o se invece siano privi di quella peculiarita' necessaria per
giustificare una nuova rivalutazione in sede di riesame.
Ovviamente in tale esame deve essere evitata ogni interferenza
in ordine alle mere valutazioni operate sul significato da attribuire
alle espressioni usate nel contratto, trattandosi di questioni di
merito. In tale ambito rientra certamente il giudizio di irrilevanza
assegnato alle espressioni "si impegna a vendere" e "si impegna ad
acquistare", essendo state fornite al riguardo delle argomentazioni
che sfuggono, in quanto tali, al controllo di legittimita' e che sono
costituite dal fatto che risultano seguite, subito dopo,
dall'espressione "impresa venditrice" e successivamente da
"acquirente e venditrice" nonche' dalla considerazione che le parti
non avessero conoscenza della terminologia giuridica.
Nella ricerca di elementi specifici di incompatibilita' deve
ritenersi in primo luogo che non presenta aspetti di tale natura
rispetto alla configurabilita' di un contratto definitivo,
contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, la circostanza che
l'acquirente si sia impegnato "per se' e per persona da nominare",
ben potendosi utilizzare un tale contratto anche nell'ambito di un
negozio definitivo in quanto deve ritenersi perfezionato in tutti i
suoi elementi ancor prima della nomina poiche' l'incertezza non
riguarda la sua esistenza ma solo il soggetto nei cui confronti si
producono gli effetti, da individuarsi con efficacia retroattiva
nello stipulante in caso di mancata nomina e nella persona nominata
qualora invece la nomina avvenga e sia accettata.
Del pari nessuna specificita' puo' attribuirsi all'impegno
assunto dalla societa' di provare la proprieta' del bene solo
all'atto della stipula del rogito notarile in quanto nulla preclude
che nella stessa scrittura privata, con cui si convenga il
trasferimento del bene, si faccia rinvio al momento della sua
riproduzione nell'atto pubblico ai fini della presentazione dei
documenti comprovanti la proprieta', la cui eventuale mancanza trova
la sua tutela negli appositi istituti apprestati dalla legge sia per
l'ipotesi di preliminare che nel caso di negozio definitivo.
Per quanto riguarda la previsione nel contratto di una caparra,
non ne viene precisata la natura, anche se, con il riferimento al
diritto di recesso in caso di inadempimento, la ricorrente sembra
richiamare l'istituto della caparra confirmatoria di cui all'art.
1385 C.C. ed in particolare la previsione contenuta al comma 2.
Al riguardo pero' il Collegio ritiene di dare continuita'
all'indirizzo prevalente che considera tale caparra, anche se piu'
congeniale con il contratto preliminare, compatibile anche con quello
definitivo (Cass. 6959/88; Cass. 3931/83; Cass. 2268/82). L'esigenza
di garanzia, propria di tale caparra, puo' profilarsi infatti anche
in presenza di un contratto definitivo allorche' non vi sia
contemporaneita' fra la conclusione del contratto e la completa
esecuzione degli obblighi che da esso derivano. Circostanza questa
certamente presente nel caso in esame ove, come risulta
dall'impugnata sentenza, era previsto il pagamento rateale del prezzo
e, come sostiene la stessa ricorrente, era stato consentito alla
societa' di fornire successivamente la prova della proprieta' del
bene.
Dalle esposte considerazioni deve desumersi quindi la mancanza
di elementi che per la loro peculiarita' avrebbero potuto
giustificare sul piano giuridico, se presenti, la loro
incompatibilita' con le conclusioni cui e' pervenuta la Corte
d'Appello, con la conseguenza che, costituendo in definitiva le
considerazioni contenute in sentenza il frutto della interpretazione
negoziale demandata al giudice di merito al quale spetta, sotto tale
profilo, il compito di dare prevalenza all'una o all'altra tesi in
contestazione sulla base delle complessive risultanze del processo,
le censure sul punto si risolvono sostanzialmente in un difforme
apprezzamento del contenuto del contratto volto ad un riesame del
merito, non consentito in questa sede.
Con il secondo motivo la ricorrente curatela denuncia violazione
dell'art. 45 L.F. in relazione agli artt. 2644, 2704 e 2914 C.C..
Sostiene che anche nel caso in cui l'atto in esame dovesse essere
considerato come definitivo di vendita discenderebbe ugualmente la
sua inopponibilita' al Fallimento, mancando tale atto di data certa e
non risultando trascritto in data anteriore alla dichiarazione di
fallimento.
La censura e' inammissibile, essendo stata prospettata per la
prima volta con il ricorso in esame.
Ne' rileva che la domanda introduttiva abbia presupposto la
presenza di un preliminare anziche' di un contratto definitivo di
vendita e che solo successivamente, con la sentenza della Corte
d'Appello, sia stata configurata una tale seconda ipotesi.
La possibile configurabilita' dell'ipotesi alternativa -
rispetto a quella espressa con la domanda originaria - fatta propria
poi dallo stesso convenuto che ha rivendicato sin dall'inizio la
presenza di un contratto definitivo, imponeva infatti alla curatela,
per l'eventualita' che fosse stata riconosciuta tale seconda ipotesi,
la prospettazione della tesi giuridica dedotta per la prima volta con
il presente motivo di ricorso, rilevando con la proposizione della
domanda introduttiva o, al massimo, a seguito della posizione
difensiva assunta dal convenuto, l'inopponibilita' al Fallimento
anche dell'eventuale contratto definitivo per mancanza nell'atto di
una data certa (art. 2704 C.C.) e di una trascrizione anteriore alla
dichiarazione di fallimento (art. 45 L.F.). Una tale omissione
infatti, traducendosi nella introduzione in questa sede di un nuovo
tema d'indagine, ne preclude l'esame.
Il ricorso deve essere pertanto nel complesso rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in
dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento
dell'onorario che liquida in euro 1.000, oltre alle spese liquidate
in euro 76,00.
Cosi' deciso in Roma, il 5 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 21 giugno 200