Nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come
implicito il requisito dell'abitabilita' legale conseguente al
rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante
dell'identita' dell'immobile - A meno che il contrario non sia stato
espressamente convenuto fra le parti - Di guisa che la mancanza del
certificato di abitabilita' non per colpevole inerzia della pubblica
amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia
stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene,
integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l'acquirente a
chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 Cod.
Civ. Essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla
sua destinazione economico-Sociale e quindi a soddisfare in concreto
le esigenze che determinarono l'acquirente a contrarre. (
conf.6542/85, mass n.443612;
ANNO/NUMERO: 1990 10616
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giancarlo MONTANARI VISCO Presidente
" Rocco PAFUNDI Consigliere
" Filippo ANGLANI "
" Antonio PATIERNO "
" Gaetano GAROFALO Rel. "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
DITTA EDIL BOSCUTTI di Carlo Boscutti e C. Snc., in persona del
legale rapp.te C. Boscutti; elett. dom. in Roma V.le Tito Livio, 59
presso l'Avv. Costantino Cambi che la rapp. e dif. insieme all'Avv.
Risto Delak per delega a margine del ricorso.
Ricorrente
contro
RAVANELLO GIACOMO E COLONNA MARIO, elett. dom. in Roma Via Lucrezio
Caro, 12 presso l'Avv. Mario Ungaro che li rapp. e dif. insieme
all'Avv. Remo Costa per delega a margine del controricorso;
Controricorrente
Per l'annullamento della sentenza della Corte di Appello di Trieste
del 10.10. - 9.11.1984.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
23.6.1989 dal Cons. Gaetano Garofalo.
Per il controricorrente e' comparso l'Avv. M. Ungaro che ha concluso
per il rigetto del ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. Antonio Leo che ha
concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Giacomo Ravanello e Mario Colonna con atto di citazione dell'8
giugno 1982 convennero innanzi al tribunale di Udine la societa' Edil
Boscutti. Esposero che il ravanello aveva acquistato da detta
societa' un appartamento in corso di ultimazione in S. Michele a
Tagliamento, per il prezzo di L. 65.000.000, del quale una parte era
gia' stata versata e la parte restante sarebbe stata corrisposta in
sede di stipula del contratto notarile; che, avvenuta la consegna, il
ravanello aveva preso possesso dell'appartamento, immettendovi il
genero Mario Colonna che aveva anche sopportato le necessarie spese
di trasloco e d'impianti, senonche' avevano gli istanti accertato che
l'immobile, oltre a presentare numerosi difetti, era anche sfornito
di licenza di abitabilita'; che, ad onta di cio', la societa'
venditrice pretendeva la stipula del contratto notarile ed il
pagamento del residuo prezzo.
Su tali premesse gli attori chiesero dichiararsi la risoluzione
del contratto per inadempimento della venditrice e condanna della
stessa al risarcimento del danno.
2. La convenuta eccepi' il difetto di legittimazione del Colonna e
chiese che la risoluzione fosse pronunciata per colpa
dell'acquirente, rifiutatosi di pagare il residuo prezzo.
3. Il tribunale accolse la domanda e pronuncio' la risoluzione del
contratto per inadempimento della venditrice, riservandosi di
provvedere in prosieguo, con sentenza definitiva, in ordine alle
istanze risarcitorie del Colonna.
4. L'appello proposto dalla soccombente venne rigettato con
sentenza del 10 ottobre 1984 dalla Corte di Appello di Trieste la
quale, tra l'altro, osservo' che nel negozio concluso dalle parti il
10 settembre 1981 andava ravvisato non un contratto definitivo ma un
preliminare di compravendita, essendosi le parti stesse obbligate a
stipulare un nuovo contratto avente ad oggetto il trasferimento
dell'immobile; che, in relazione al contenuto sostanziale dell'atto,
doveva ritenersi la inadempienza della venditrice e non del
compratore, dal momento che la prima, al tempo fissato per il
contratto definitivo ed anche successivamente, non era stata in
condizioni di consegnar l'alloggio fornito di abitabilita', avendo
invece prestato un immobile certamente privo delle qualita'
necessarie all'acquirente e cioe' aliud pro alio.
5. Ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due censure,
la societa' Boscutti.
Il Ravanello ed il Colonna hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa
applicazione degli articoli 1351, 1470, 1495, 1491, 1497, 1490 e 2694
c.c., nonche' omessa motivazione della sentenza impugnata su punto
decisivo, deducendo che la corte del merito non aveva accertato in
concreto la insussistenza dei requisiti igienico-sanitari dello
appartamento ma, prendendo in esame il mero dato formale
rappresentato dalla mancanza della licenza di abitabilita', aveva
ravvisato per cio' solo una ipotesi di vendita di aliud pro alio; la
mancata e tempestiva concessione della licenza era dipesa invece non
da difetto dei requisiti necessari della costruzione bensi' da
inerzia della pubblica amministrazione. Peraltro la motivazione
addotta dalla corte del merito portava ad escludere e non ad
affermare la vendita di aliud pro alio; se la stessa corte avesse
riconosciuta la mancanza di qualita' ex art. 1497 c.c. non avrebbe
potuto non accogliere l'eccezione di decadenza sollevata da essa
societa' con l'atto di appello.
La censura non e' fondata.
La Corte territoriale ha correttamente preso le mosse dal rilievo
che l'immobile promesso in vendita era sfornito della licenza di
abitabilita' (poi concessa, come afferma la stessa ricorrente, solo
il 12 novembre 1985, cioe' dopo oltre quattro anni dal preliminare)
non per colpevole inattivita' della p.a. (inattivita' in punto di
fatto non dimostrata) bensi' per difetto della costruzione,
realizzata non in conformita' della licenza edilizia, con violazione
della cubatura consentita. Ne deriva che bene la Corte d'Appello, ex
art. 1453 c.c., ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento
della promittente venditrice ritenuto nel suo insindacabile
apprezzamento di grave entita' e tale da alterare il sinallagma
contrattuale; sul punto va ricordato che l'azione di risoluzione, nel
caso il venditore abbia prestato aliud pro alio, e' ontologicamente
diversa da quella di garanzia per vizi (art. 1490 c.c.) e da
quell'altra fondata sulla mancanza di qualita' essenziali (art. 1497
c.c.) dal momento che la prima di dette azioni fondata su presupposti
particolari e' svincolata dai termini di prescrizione e di decadenza
ai quali invece soggiacciono quelle di cui agli artt. 1490 e 1497
citati. Bene pertanto la corte di merito ha posto a base della sua
decisione la preliminare discriminazione tra dette azioni ed ha
ritenuto che nella specie fosse stato prestato aliud pro alio e non
semplicemente un bene sfornito delle qualita' promesse.
Osserva questa corte che puo' ritenersi ricorrere il vizio
redibitorio oppure la mancanza di qualita' della cosa compravenduta
qualora la stessa presenti imperfezioni o difetti che ne diminuiscano
sensibilmente la utilita' od in modo apprezzabile il valore, ovvero
se essa appartenga, per caratteristiche strutturali od obiettive, ad
un tipo o ad una specie diversi da quelli pattuiti; e che invece
ricorre prestazioni di aliud pro alio qualora la cosa prestata sia
completamente diversa da quella stabilita, in quanto, appartenendo ad
un genere diverso, si riveli del tutto inidonea ad assolvere alla
destinazione economico-sociale di essa res vendita e quindi a
soddisfare in concreto le esigenze che determinarono l'acquirente a
contrarre.
In tale ottica, gia' in altre decisioni questa corte ha ritenuto
che nella compravendita di case per abitazione il requisito
dell'abitabilita' legale, conseguente al rilascio della relativa
licenza comunale, debba ritenersi implicito nell'immobile, quale
elemento integrante della sua identita' ai fini dell'intesa
contrattuale (a meno che il contrario non sia stato espressamente
convenuto tra le parti); e che pertanto la vendita di una casa di
abitazione priva di tale licenza, dipendente dal fatto che la
costruzione sia stata eseguita in violazione di norme di edilizia o
di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio, per gli effetti
di cui agli artt. 1453, 1476 n. 1 e 1477 ultimo comma c.c.; ed
infatti la mancata consegna, da parte del venditore di immobile
destinato a civile abitazione, della licenza di abitabilita'
necessaria all'uso legale della casa venduta (ex art. 1477, ultimo
comma, c.c.) a cagione della non rispondenza dell'immobile alla
normativa edilizia e sanitaria, rende quest'ultimo inabitabile e
quindi assolutamente non utilizzabile dal compratore per il fine
unico ed essenziale per il quale lo aveva comprato.
La prestazione dell'aliud pro alio e' poi conseguenza diretta
della mancanza del provvedimento amministrativo, cioe' del mancato
assolvimento da parte del venditore della specifica sua obbligazione
di consegnare (anche) i documenti relativi all'uso (cioe' alla
utilizzabilita') della casa compravenduta (ex artt. 1477, ult. comma,
cit.) e non e' riferibile all'accertamento della situazione di fatto
tenuta presente, nell'esercizio dei suoi poteri, dall'amministrazione
nel denegare il provvedimento, dovendosi ritenere, anche per la
presunzione di legalita' che assiste l'operato della pubblica
amministrazione, che la stessa abbia rettamente agito per la
salvaguardia di interessi particolari e generali connessi alla
pubblica igiene ed all'osservanza della normativa urbanistica
comunale: cio' tanto piu' quando, come nella specie, il venditore,
malgrado ne avesse l'onere (per vincere la presunzione suddetta) non
abbia provato la concreta rispondenza dell'immobile alle norme di
igiene e di urbanistica vigente sul territorio del comune e
l'eventuale illegittimo comportamento dell'ente pubblico.
2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa
applicazione degli artt. 1351, 1470, 1497, 1453, 1218 c.c., 220 e 331
del t.u. delle leggi sanitarie, nonche' omessa o contraddittoria
motivazione della sentenza impugnata, deducendo che la Corte di
Appello aveva omesso di prendere in considerazione la circostanza
che, al tempo della sottoscrizione del preliminare, cioe' alla data
del 10 settembre 1981, i promittenti acquirenti ben conoscevano che
l'immobile era sfornito della licenza de qua, come risultava dal
certificato in data 30 novembre 1981 del comune di S. Michele,
prodotto in causa dagli stessi attori. Invece la stessa corte era
pervenuta alla conclusione della responsabilita' contrattuale della
promittente venditrice senza alcuna indagine sulla colpa da parte
della stessa, anzi fondando la sua decisione sulla (ritenuta)
responsabilita' oggettiva di essa venditrice. L'Istituto della
vendita di aliud pro alio, infine, non poteva trovare applicazione in
tema di contratto preliminare.
Anche questa censura non e' fondata.
La conoscenza da parte degli acquirenti, al tempo della stipula
del preliminare, del mancato rilascio della licenza di abitabilita',
e' questione che prende le mosse da accertamenti di fatto, sui quali
non puo' essere portato l'esame (per la prima volta) in sede di
legittimita'; ne', in ogni caso, la prova di tale conoscenza avrebbe
potuto dal giudice del merito essere ritenuta raggiunta in forza del
certificato (di data posteriore) rilasciato dal sindaco.
La responsabilita' del venditore non e' come opina la ricorrente,
obiettiva, ma prende le mosse dal suo colpevole inadempimento,
essendo venuta meno all'obbligo di consegnare la casa cosi' come
pattuita (cioe' assistita dalla licenza di abitabilita') ed i
documenti relativi all'utilizzabilita'.
La risoluzione del contratto per inadempimento e' rimedio di
generale portata e non puo' essere limitata al contratto definitivo;
nulla, quindi, osta alla risoluzione anche del contratto preliminare,
ex art. 1453 c.c., ove una delle parti non adempia e l'altra non
preferisca chiedere la pronuncia della sentenza che tenga luogo, a
norma dell'art. 2932 c.c., del contratto non concluso.
3. Consegue che il ricorso, cosi' come proposto, deve essere
rigettato.
La ricorrente, rimasta soccombente, va condannata alle spese del
giudizio, liquidate in complessive L. 1.834.450 in esse comprese lire
unmilione ottocentomila per onorari.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese
del giudizio liquidate in lire 1.834.450, in esse comprese L.
1.800.000 per onorari.
Cosi' deci
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