Cantina

Per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 cod. civ. lo spazio
sottostante al suolo su cui sorge un edificio in condominio, in
mancanza di titolo che ne attribuisca la proprieta' esclusiva ad uno
dei condomini, deve considerarsi di proprieta' comune,
indipendentemente dalla sua destinazione. Ne deriva che il condomino
non puo', senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in
profondita' del sottosuolo per ricavarne nuovi locali ad ingrandire
quelli preesistenti, comportando tale attivita' l'assoggettamento di
un bene comune a vantaggio del singolo.
ANNO/NUMERO 1996 2295


REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Aldo MARCONI Presidente
" Italico Libero TROJA Rel. Consigliere
" Mario SPADONE "
" Rafaele CORONA "
" Francesco CRISTARELLA ORESTANO "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sul ricorso proposto
da
TAVANI GIUSEPPE, CUOMO PATRIZIA, domicilio eletto in Roma Via
Aquileia 12 c-o l'avvocato Morsillo Andrea; difesi dall'avvocato
Zabatta Giovanni per delega a margine del ricorso;
Ricorrente
contro
DI MEGLIO ELVIRA
Intimato
chiamato il ricorso 09734-1993 proposto
da
DI MEGLIO ELVIRA domicilio eletto in Roma Piazza Cavour c-o la
Cancelleria della Corte di Cassazione difesa dall'avvocato Di Meglio
Giovanni per delega a margine del controricorso e ricorso
incidentale;
Controricorrente e ricorrente incidentale
contro
TAVANI GIUSEPPE - CUOMO PATRIZIA;
Intimato
avverso sentenza del Tribunale di Napoli emessa il 23.4.1992
depositata il 18.11.1992 numero 009143-1992;
udito il Consigliere Relatore Dott. Troja Italico Libero nella
pubblica udienza del 18.10.1995;
sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Vincenzo
Gambardella che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
FATTO
Con ricorso, depositato il 30 marzo 1985, ELVIRA DI MEGLIO ha
convenuto in giudizio, dinanzi al Pretore di ISCHIA, i coniugi
GIUSEPPE TAVANI e PATRIZIA CUOMO.
Esponendo che gli stessi, proprietari di un locale-magazzino
sottostante ad una casa di proprieta', degli istanti al primo piano,
hanno intrapreso abusivamente lavori di trasformazione illegittimi
perche' eseguiti su parti comuni dell'edificio e pericolosi per la
statica del fabbricato, l'istante ha chiesto la eliminazione delle
opere illegittime, previa sospensione dei lavori.
I convenuti hanno resistito alla pretesa, deducendo di avere
compiuto lavori legittimi di manutenzione ordinaria e di
consolidamento del fabbricato, peraltro autorizzati dalla
comproprietaria.
Dopo avere emesso provvedimenti intenzionali, il PRETORE, con
sentenza del 22 giugno 1988, in parziale accoglimento della domanda
ha ordinato ai coniugi TAVANI - CUOMO di rimuovere un pozzo nero ed
una fossa settica, perche' costruiti sul suolo comune e senza il
preventivo consenso dell'altra proprietaria, ELVIRA DI MEGLIO.
La decisione anzidetta e' stata riformata dal Tribunale di Napoli,
il quale, con sentenza del 23 aprile 1992, accogliendo l'appello
principale proposto dai coniugi TAVANI-CUOMO, ha rigettato la pretesa
della DI MEGLIO, relativa alla eliminazione della fossa settica e del
pozzo nero, ed, accogliendo l'appello incidentale proposta dalla DI
MEGLIO, ha condannato i coniugi a ridurre in pristino il livello del
pavimento del locale di loro proprieta'.
Per quel che qui interessa, il secondo giudice ha osservato:
circa l'appello principale dei coniugi, che la diffida rivolta dalla
DI MEGLIO agli stessi (con la lettera del 9 marzo 1985 e con la
successiva raccomandata del 13 marzo 1985) "a voler costruire la
fossa settica ed il pozzo nero completamente impermeabili e nel
rispetto delle norme del codice civile" si configura come un vero e
proprio atto di consenso scritto, condizionato sospensivamente al
rispetto delle indicazioni impartite;
che, dal momento che, con riguardo ai manufatti, non e' stata
riscontrata dal consulente tecnico alcuna situazione dannosa o
pericolosa, le opere sono legittime per la piena efficacia dell'atto
autorizzativo, indipendentemente dal fatto che esse sono
riconducibili ad interventi di straordinaria manutenzione;
circa l'appello incidentale della DI MEGLIO, che lo sbancamento del
terreno, all'interno del locale dei coniugi, ed il conseguente
abbassamento del pavimento di circa 50 cm., debbono ritenersi
illegittimi, in quanto hanno comportato una illecita sottrazione del
suolo comune, a vantaggio del singolo, che puo' in ipotesi maturare
col tempo l'acquisto per usucapione.
I coniugi TAVANI - CUOMO hanno proposto ricorso per cassazione
sulla base di un solo motivo, illustrato successivamente con memoria.
La DI MEGLIO ha depositato controricorso, ed ha proposto, nel
contempo, ricorso incidentale sulla base di un solo motivo.
DIRITTO
Preliminarmente va disposta la riunione dei due ricorsi, ai sensi
dell'art. 335 c.p.c., in quanto le rispettive impugnazioni riguardano
la stessa sentenza.
Il ricorso principale, proposto dai coniugi TAVANI - CUOMO, merita
rigetto.
Con l'unico motivo, denunziando violazione di norme di diritto
(art. 1102, 1117 e 840 c.c.) e vizi di motivazione, gli stessi
deducono: in primo luogo, che l'abbassamento della pavimentazione, in
conseguenza dell'escavazione del sottosuolo comune e' legittimo,
perche' non pregiudica gli interessi della DI MEGLIO sulla cosa
comune e costituisce normale esercizio del diritto del comunista ex
art. 1102 c.c.; in secondo luogo, che il consenso dato dalla DI
MEGLIO per il pozzo nero e la fossa settica deve essere esteso anche
all'abbassamento della pavimentazione, il quale e' da ritenersi
legittima, a sensi dell'art. 1103 c.c.
Il motivo e' infondato, nella duplice censura nella quale e'
articolato.
Per quanto attiene alla prima, relativa all'abbassamento della
pavimentazione, va precisato che i ricorrenti, pur riconoscendo che
l'art. 1117 c.c. preclude al condomino (ed anche al comunista)
l'utilizzazione esclusiva di parte del bene comune, ritengono che
tale principio non sia efficacemente applicativo alla fattispecie.
Tale assunto non ha consistenza. Il secondo giudice, rilevando
l'illegittimita' dell'opera gia' specificata, eseguita attraverso
l'escavazione del sottosuolo del locale, ed ordinandone nel contempo
l'eliminazione, ha fatto corretta applicazione delle norme di diritto
sostantivo denunziate (artt. 1102, 1117 e 840 c.c.).
Giova ricordare che, secondo quanto e' stato chiarito in sede di
elaborazione giurisprudenziale, il suolo, su cui sorge un edificio
condominiale, di proprieta' comune ai sensi dell'art. 1117 c.c,, e'
la porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio
e, immediatamente, la parte infima dello stesso, e che, per effetto
del combinato disposto degli artt. 1117 e 840 c.c., lo spazio
sottostante, che costituisce il sottosuolo, in mancanza di titolo che
ne attribuisca la proprieta' esclusiva a uno dei condomini, deve
considerarsi in proprieta' comune, indipendentemente dalla sua
destinazione (Cass. 11.11.86 n. 6587).
Il Tribunale, sulla scorta di accertamenti tecnici operati dal
consulente d'ufficio e non contestati, nella fattispecie ha rilevato
che dai coniugi TAVANI - CUOMO sono stati eseguiti, all'interno del
loro locale, uno sbancamento del terreno sottostante ed un
abbassamento del pavimento di circa 50 cm.
Tale escavazione non e' stata, quindi, di poco conto, dato che e'
stata costruita una camera d'aria attraverso il notevole abbassamento
del pavimento, tale da consentire la costruzione di un soppalco.
La natura di tale opera induce ad escludere - come esattamente ha
fatto il secondo giudice - che nell'abbassamento di livello del
pavimento possa ravvisarsi un intervento necessario ed indispensabile
per la messa in opera dei manufatti, in quanto le opere di rinforzo
delle fondazioni e dei muri potevano essere eseguite
indipendentemente dall'escavazione e dall'abbassamento dell'intero
pavimento.
L'opera in questione ha comportato una sottrazione del sottosuolo
comune a vantaggio del singolo comunista, nella specie dei coniugi
TAVANI - CUOMO, ed ha violato quindi il combinato disposto degli
artt. 1117 e 840 c.c. (conforme, in materia di "vespaio" sottostante
al pavimento del piano terra, Cass. 7 giugno 1993 n. 6357).
Per quanto attiene alla pretesa estensione del consenso dato dalla
DI MEGLIO all'opera anzidetta, fatta oggetto della seconda censura,
il Tribunale, con motivazione logicamente ineccepibile, correttamente
ne ha escluso la sussistenza. Il giudice di merito, infatti, dopo
avere ricordato che la DI MEGLIO, informata per iscritto dell'inizio
dei lavori, "si limito' a diffidare gli appellanti a voler costruire
la fossa settica e il pozzo nero completamente impermeabili e nel
rispetto delle norme del codice civile", giustamente ha circoscritto
tale consenso all'opera menzionata nella missiva e lo ha escluso, in
modo esplicito seppure con argomento ex contrario, per l'opera di
escavazione e di abbassamento del pavimento.
Anche il ricorso incidentale, proposto dalla DI MEGLIO, merita
rigetto.
Con l'unico motivo, la ricorrente, denunziando violazione di norme
di diritto (artt. 769, 782, 1117, 1353, 1358, 1363, 1366 c.c.),
deduce:
che erroneamente e' stato ravvisato, nella missiva della DI
MEGLIO, il consenso dato dalla stessa all'esecuzione del pozzo nero e
della fossa settica, in quanto non si e' tenuto conto che la DI
MEGLIO non conosceva le opere da eseguire e che, comunque, l'utilizzo
consentito non puo' riferirsi ad un'occupazione esclusiva e
definitiva del sottosuolo;
che tale cessione costituirebbe, comunque, una donazione di cosa
immobile, ex art. 769 c.c., richiedente l'atto pubblico ex art. 782
c.c.
Il motivo e' del pari infondato. Il secondo giudice, sulla base di
una corretta interpretazione del contenuto della missiva, recapitata
dalla DI MEGLIO ai comproprietari, e di una motivazione adeguata e
logicamente ineccepibile, ha ravvisato in essa un esplicito consenso,
sia pure subordinato ad una condizione verificatasi, all'esecuzione
dell'opera anzidetta; consenso, peraltro, che, per la natura
dell'opera menzionata, non ha potuto non riferire al sottosuolo
comune.
Poiche' la volonta' manifestata riguarda la utilizzazione del
sottosuolo comune nella parte che interessa il manufatto costituito
dalla posa in opera della fossa settica e del pozzo nero, essa
integra una cessione del godimento della cosa comune, ex art. 1103
c.c., da parte della DI MEGLIO (Cass. 11 novembre 1986, n. 6587, gia'
citata).
E' inammissibile, perche' nuova, la censura relativa alla diversa
qualificazione di tale cessione, atteso che la stessa non risulta
proposta e dibattuta nella fase di merito ed atteso che la parte non
si e' data cura di indicare in quale atto di tale fase sia stata
proposta. Per completezza si deve aggiungere infine che non rilevano
in questa sede i dubbi tardivamente manifestati dalla DI MEGLIO in
ordine alla sottoscrizione della raccomandata del 9 marzo 1985 da
parte di GIUSEPPE TAVANI e PATRIZIA CUOMO, perche' attengono ad un
documento che risulta acquisito agli atti sin dal primo grado del
giudizio e che non ha mai provocato contestazioni o riserva nello
svolgimento del contraddittorio.
Poiche' nel caso in esame ricorrono giusti motivi, le spese del
giudizio di cassazione vanno dichiarate compensate tra le parti.
P.Q.M.
La Corte riunisce il ricorso principale proposto da GIUSEPPE
TAVANI e PATRIZIA CUOMO ed il ricorso incidentale proposto da ELVIRA
DI MEGLIO e rigetta entrambi i ricorsi.
Compensa tra le parti le spese giudiziali.
Cosi' deciso in Roma il 18 ottobre 1995.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL