In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, la
disposizione dell'ultimo comma dell'art. 318 della legge 27 luglio
1978 n. 392 - secondo la quale le norme dei precedenti commi non si
applicano, oltre che nella ipotesi di retratto successorio, "nella
ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei
parent entro il secondo grado" - non trova applicazione ove lo
stesso conduttore sia anch'egli parente entro il secondo grado,
ripristinandosi in tal caso il "favor" del conduttore che ispira
l'istituto della prelazione urbana.
ANNO/NUMERO: 1991 4259
REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Aldo SCHERMI Presidente
" Giuseppe TROPEA Consigliere
" Giorgio CHERUBINI "
" Giuseppe MORSILLO "
" Michele VARRONE Rel. "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
Ric. n. 3558-85
MORACE LUIGI - res. Crotone, Via Reggio n. 57 - elett. dom. in Roma,
Via di Porta Pinciana n. 6 presso l'Avv. Michele Giorgianni che lo
rapp. e difende per mandato a margine del ricorso.
Ricorrente
contro
MORACE GIUSEPPINA in MONIZZI - res. Crotone - elett. dom. in Roma,
Via G. Ferrari n. 4 presso l'Avv. Sergio Cersosimo, rapp.ta e difesa
dall'Avv. Ugo Italo Vetere per mandato a margine del controricorso.
Controricorrente
contro
MORACE GIORGIO ALESSANDRO
Intimato
Ric. n. 4200-85
MORACE GIORGIO ALESSANDRO - elett. dom. in Roma, Via P. Mascagni n.
154 presso l'Avv. Paolo Vitucci che lo rapp. e difende per mandato a
margine del controricorso e ricorso incidentale.
Controricorrente e ricorrente incidentale
contro
MORACE LUIGI - elett. dom. rapp. e difeso come sopra.
Controricorrente al ricorso incidentale
Visti i ricorsi avverso la sentenza della Corte di Appello di
Catanzaro del 17.7-29.10.1984 (R.G. 294-346-83).
Udito il Cons. Rel. Dr. M. Varrone nella pubblica udienza del
13.12.1989.
Sentito l'Avv. M. Giorgianni.
Sentito l'Avv. U.I. Vetere.
Sentito l'Avv. P. Vitucci.
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dr. E. Romagnoli che
ha concluso per l'accoglimento del primo motivo del ricorso,
assorbimento del secondo e del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 10.6.1980 Luigi Morace conveniva il
fratello Giorgio Alessandro Morace davanti al Tribunale di Crotone
esponendo:
- che il 4.2.1980 gli era pervenuta una raccomandata datata
29.1.1980 di tale Gabriele Corini, cognato del fratello Giorgio
Alessandro, con cui gli si comunicava che quest'ultimo aveva venduto,
sotto condizione sospensiva, un immobile sito in Crotone, Via Interna
Marina, condotto in locazione appunto da esso attore, che veniva
invitato ad esercitare il diritto di prelazione entro il 29.2.1980
per il prezzo complessivo di Lire 80.000.000 rateizzato;
- che tale lettera era stata confermata da successiva missiva del
fratello Giorgio Alessandro che lo invitava a prendere contatto
diretto col Corini;
- che nella successiva trattiva era stato verbalmente convenuto il
prezzo di 70 milioni, da pagarsi in contanti al momento della
stipula;
- che successivamente il Corini aveva comunicato di non avere piu'
l'intenzione di vendere l'immobile, ne' alle condizioni offerte
originariamente, ne' a quelle pattuite verbalmente;
- che aveva inviato al fratello Giorgio Alessandro (d'ora innanzi
per brevita', Giorgio) diffida stragiudiziale, ribadendo la sua
volonta' di esercitare il diritto di prelazione a qualsiasi delle
condizioni di cui sopra, invitandolo alla stipula di un contratto,
preliminare o definitivo, ed inviando altresi' la prima rata di 20
milioni, peraltro restituiti.
Cio' premesso, l'attore chiedeva che fosse riconosciuto il suo
puntuale esercizio del diritto di prelazione, con tutte le pronunzie
conseguenziali o, in subordine, che fosse condannato il convenuto per
responsabilita' precontrattuale.
Il convenuto si costituiva e contestava in toto la domanda,
dichiarando d'essere rimasto estraneo alle trattative del fratello
con il Corini e di avere ratificato solo l'offerta scritta del
29.1.1990, peraltro non accettata ritualmente e tempestivamente da
Luigi.
Interveniva volontariamente nel giudizio Giuseppa Morace Morizzi,
sorella delle parti, la quale, assumendo d'avere acquistato dal
fratello Giorgio l'immobile de quo con scrittura privata autenticata
del 12.2-4.3.1983, chiedeva il rigetto della domanda dell'attore.
Con sentenza del 19 luglio 1983 l'adito Tribunale, in accoglimento
della domanda, dichiarava il trasferimento del bene da Giorgio a
Luigi Morace, al prezzo di L. 80 milioni da corrispondersi in unica
soluzione entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della pronuncia.
Proponevano appello con atti separati Giuseppe e Giorgio Morace
(quest'ultimo riproponeva anche sotto forma di appello incidentale
gli stessi motivi dedotti in via principale), ai quali si opponeva
Luigi Morace, chiedendo il rigetto degli avversi gravami ed, in
subordine, l'affermazione della responsabilita' precontrattuale del
fratello Giorgio.
Con la sentenza di cui in epigrafe la Corte di Appello di
Catanzaro, in riforma di quella impugnata, rigettava l'originaria
domanda di Luigi Morace ma ne accoglieva quella subordinata,
condannando Morace Giorgio al risarcimento dei danni per
responsabilita' precontrattuale, da liquidarsi in separato giudizio,
dichiarava interamente compensate le spese processuali fra Luigi e
Giuseppa Morace, e per meta' quelle fra Luigi e Giorgio, ponendo a
carico di quest'ultimo l'altra meta'.
Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora rileva:
- che nessun diritto di prelazione poteva esercitare Luigi nella
sua qualita' di conduttore, essendo stato venduto l'immobile da
Giorgio alla sorella Giuseppa (ottavo comma dell'art. 38 della legge
n. 392 del 1978);
- che la comunicazione-invito fatta da Giorgio a Luigi Morace non
integrava gli estremi della proposta contrattuale, ma solo quelli di
una denuncia di intenti, che insieme all'offerta del conduttore non
determina il trasferimento della proprieta' del bene locato, restando
sempre libero il locatore di stipulare o meno la vendita;
- che sussisteva invece la responsabilita' precontrattuale di
Giorgio Morace per avere ingiustificatamente ed improvvisamente
receduto dalle trattative, avanzando ulteriori e piu' onerose
richieste e rinnegando in sostanza gli accordi verbali ormai
definitivamente raggiunti.
Ha proposto ricorso per cassazione Luigi Morace sulla base di due
motivi, ai quali hanno resistito Giorgio e Giuseppa Morace con
separati controricorsi, il primo proponendo a sua volta anche ricorso
incidentale affidato ad un solo motivo e contrastato dal ricorrente
principale con controricorso.
Il ricorrente ha depositato anche una memoria illustrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disposta la riunione del ricorso principale e
di quello incidentale, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ.,
trattandosi di impugnazione avverso la stessa sentenza.
In secondo luogo deve rilevarsi che Giuseppa Morace - senza
proporre gravame incidentale in quanto completamente vittorioso nel
giudizio di appello - ha chiesto a questa Corte di esaminare due
questioni di carattere rispettivamente pregiudiziale e preliminare,
siccome attinenti alla legittimazione passiva di Giorgio Alessandro
Morace ed alla configurabilita' della raccomandata del 29.1.1980 come
denuntiatio idonea ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978.
Orbene, mentre quest'ultima questione restera' assorbita per quanto
dopo verra' detto, l'altra ha veramente natura pregiudiziale e deve
essere esaminata perche' la legitimatio ad causam e' rilevabile anche
d'ufficio, in ogni stato e grado del processo e quindi anche, per la
prima volta, in sede di legittimita'.
La questione peraltro non e' fondata. Infatti, se e' vero che
nella comunicazione del 29.1.1980 risultava che l'immobile era gia'
stato venduto ma che la vendita era stata sottoposta alla condizione
sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte
dell'attuale ricorrente, tuttavia non esiste alcuna prova al riguardo
e durante il giudizio le parti hanno fatto riferimento solo
all'acquisto effettuato da Giuseppa Morace nel febbraio-marzo 1983.
Pertanto, poiche' al momento dell'introduzione del presente giudizio
Giorgio Alessandro Morace aveva ancora la proprieta' dell'immobile
(in quanto nel primo caso la pretesa vendita era sospensivamente
condizionata e nell'altro l'acquisto di Giuseppa e' intervenuto
successivamente), ben ha fatto Luigi Morace ad agire nei suoi
confronti esercitando non il diritto di riscatto (che presuppone il
trasferimento del bene), ma quello di prelazione.
Venendo all'esame del ricorso principale, con il primo motivo il
ricorrente formula una duplice censura e denuncia sia la violazione e
la falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978
per avere il giudice dell'appello escluso l'applicabilita', in suo
favore, delle norme sulla prelazione in quanto l'immobile era stato
venduto alla sorella (parente di secondo grado: ultimo comma
dell'art. 38), sia l'omessa pronuncia sul punto decisivo costituito
dalla dichiarazione di rinuncia alla prelazione da parte della
suddetta sorella; il tutto in relazione all'art. 360, n. 3 e 5, cod.
proc. civ..
La prima censura deve ritenersi fondata. Essa concerne
l'interpretazione dell'ultimo comma dell'art. 38 citato la cui ratio,
secondo la Corte Catanzarese, "non necessita di particolari
delucidazioni, essendo evidente l'intenzione del legislatore di non
accordare alcuna preferenza al conduttore nel trasferimento
dell'immobile da lui detenuto in locazione, allorquando gia' sussista
un'altra causa di prelazione prevista dalla legge (in particolare il
c.d. retratto successorio) ovvero il locatore intenda alienare il
bene ad uno stretto congiunto".
Orbene, non sembra che le cose stiano in questi termini.
Come questa Corte ha gia' avuto modo di "chiarire, la ratio
dell'istituto della prelazione va ravvisata nella tutela
dell'interesse dei conduttori di immobili non abitativi a
consolidare, nello stesso soggetto, la proprieta' dell'immobile e la
titolarita' dell'impresa, anche al fine della conservazione delle
aziende. Tale intesse va escluso solo in presa di altra causa di
prelazione legale (il retratto successorio ex art. 732 cod. civ.) o
con riguardo al principio di solidarieta' familiare fra congiunti
stretti (coniuge e parenti entro il secondo grado); con particolare
riferimento a quest'ultima ipotesi, ove il bene venga trasferito ad
un prossimo congiunto, l'interesse dell'acquirente viene privilegiato
rispetto a quello del conduttore estraneo al nucleo familiare. Ma se
questo e' il senso della disposizione - e non si vede come
contestarlo - allora l'esclusione della prelazione di cui al citato
ultimo comma dell'art. 38 viene meno ove anche il conduttore sia
parente entro il secondo grado, appunto perche' nei suoi confronti
non c'e' piu' motivo per privilegiare la solidarieta', affettiva ed
economica, del nucleo familiare. Erra quindi la difesa del resistente
quando afferma che il favor legis accordato agli stretti congiunti
del locatore neghi in radice la prelazione ripristinando
integralmente l'autonomia contrattuale privata; infatti in tema di
trasferimento degli immobili locati ad uso non abitativo, la ratio
legis va identificata nel favor conductoris che, venuto meno
allorche' l'acquisto viene effettuato a vantaggio di uno stretto
congiunto, riprende pieno vigore allorche' il conduttore sia
anch'egli congiunto di pari grado. Insomma, a parita' di parentela,
il conduttore in quanto tale mantiene il pieno diritto di prelazione,
non sussistendo piu' la ragione impeditiva di cui all'ultimo comma
dell'art. 38.
La prima censura del primo motivo del ricorso principale va,
pertanto, accolta.
Cio' importa che resta superata la seconda censura (se Giuseppa
Morace avesse o meno rinunciato alla sua prelazione) e restano
assorbiti il secondo motivo dello stesso ricorso principale (con il
quale, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt.
1326 cod. civ. e 38 della legge n. 392 del 1978, Luigi Morace
contesta al giudice dell'appello di non avere ritenuto che, a seguito
della sua accettazione della "proposta contrattuale" del 29.1.1980,
si era' gia' verificato a suo favore il trapasso di proprieta' del
bene), l'ulteriore questione sollevata preliminarmente da Giuseppa
Morace circa la portata giuridica della suddetta comunicazione,
nonche' il ricorso incidentale avverso la condanna generica per
responsabilita' precontrattuale.
Va quindi cassata la sentenza impugnata in relazione alla censura
accolta, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte di
Appello di Catanzaro che procedera' ad un nuovo esame attenendosi ad
seguente principio di diritto:
"In tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, la
disposizione dell'ultimo comma dell'art. 38 della legge n. 392 del
1978 - secondo la quale le norme dei precedenti commi non si
applicano, oltre che nella ipotesi di retratto successorio, "nella
ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado" - non trova applicazione ove lo
stesso conduttore sia anch'egli parente entro il secondo grado,
ripristinandosi in tal caso il favor del conduttore che ispira
l'istituto della prelazione urbana". Allo stesso giudice di rinvio
viene affidata anche la decisione sulle spese del giudizio di
cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il primo motivo del ricorso
principale e dichiara assorbiti il secondo motivo dello stesso
ricorso nonche' il ricorso incidentale;
cassa l'impugnata sentenza in relazione alla censura accolta e
rinvia la causa, anche per la decisione sulle spese del presente
giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di
Catanzaro.
Cosi' deciso in Roma, il 13 dicembre 1989, nella Camera di
Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di
Cassazione.
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