Prelazione nella Locazione non abitativa

LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI
URBANI - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI
ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - TRASFERIMENTO A TITOLO
ONEROSO - IN GENERE - ESERCIZIO DEL DIRITTO - FINALITA' DI
RIVENDITA DELL'IMMOBILE - NULLITA' - ESCLUSIONE.*

Non e' nullo per contrasto con norme imperative l'acquisto
effettuato dal conduttore di immobile locato ad uso non abitativo a
seguito dell'esercizio del diritto di prelazione di cui e' titolare,
ove tale acquisto sia stato determinato dallo scopo di rivendere il
bene a terzi, in quanto il divieto di rivendita non e' stato
espressamente previsto dalla legge n. 392 del 1978, ne' puo'
ricavarsi dai principii generali di diritto.*

ANNO/NUMERO: 199011325


REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Giovanni E. LONGO f.f. Presidente
" Angelo GIULIANO Consigliere
" Ugo DE ALOYSIO Rel. "
" Francesco VIZZA "
" Francesco REBUFFAT "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
CARBONE Salvatore - elett. dom. in Roma, via Val Varaita n. 2 presso
l'avv. Maria Rosaria Forte, rappresentato e difeso dall'avv. Antonio
Romano per mandato in calce al ricorso, ora rappresentato e difeso
anche dall'avv. Ernesto Procaccini con procura speciale Notaio Dr.
Luigia Ferroja Sanseverino di Napoli in data 20.2.1989 - rep. n.
50942;
Ricorrente
contro
PANICO Giovanni in proprio e in qualita' di erede di Ferrara Lucia;
nonche' Panico Vincenzo, Michelina, Francesco, Maria Teresa - tutti
in qualita' di eredi di Ferrara Lucia - elett. dom.ti in Roma, presso
la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi
dall'avv. Carlo Leone - con studio in Napoli (80138) C.so Umberto I,
n. 22 - per mandato a margine del controricorso;
Controricorrenti
contro
SGAMMATO Luigi e MOGGIA Maria Rosaria - elett. dom.ti in Roma, presso
la cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi
dall'avv. Giovanni Brizzi, con studio in Napoli, Via Arco Mirelli n.
32 per mandato a margine del controricorso;
Controricorrenti
contro
ADDEO Annita, CAIAZZO Pasquale, Umberto, Maurizio;
Intimati
visto il ricorso avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli
del 21.12.1984-28.1.1985 (R.G. 1089-1151-82);
udito il Cons. Rel. Dr. U. de Aloysio nella pubblica udienza del
13.3.1989;
sentito il difensore avv. Procaccini;
sentito il difensore avv. Brizzi;
sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen., Dr. P. Dettori che
ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Carbone Salvatore convenne innanzi il Tribunale di Napoli Addeo
Anita, Caiazzo Pasquale, Caiazzo Maurizio, Caiazzo Umberto, Sgammato
Luigi, Moggia Maria Rosaria, Panico Giovanni e Ferrara Lucia
esponendo che con contratto in data 8.7.1979 i primi 4 gli avevano
promesso in vendita al prezzo di L. 90 milioni un fabbricato sito in
Pomigliano d'Argo composto di otto vani terranei, condotti in
locazione, i cui locatari avevano il diritto di prelazione; che tale
diritto era stato esercitato solo da Moggia Maria Rosaria locataria
del terreno n. 55; che, pertanto, i proprietari avevano alienato a
favore della Moggia e del marito Sgammato Luigi il suddetto terraneo
per la somma di L. 16 milioni. Senonche' costoro, dopo circa due
mesi, avevano rivenduto lo stesso bene a Panico Giovanni e Ferrara
Lucia per lo stesso prezzo, di talche' l'esercizio del diritto di
prelazione doveva ritenersi simulato per far acquistare l'immobile da
terzi non aventi diritto alla prelazione.
Chiese, pertanto, che fossero dichiarati nulli i due atti di
vendita e fosse trasferito ad esso Carbone il terraneo in questione
previo rimborso ai coniugi Panico del prezzo da loro pagato, oltre il
risarcimento danni da liquidarsi in separata sede.
Il Tribunale accolse la domanda; ma la Corte d'Appello di Napoli,
investita del gravame proposto dai soccombenti, in accoglimento di
esso ed in riforma dell'impugnata decisione, rigetto' la domanda
proposta dal Carbone, dichiarando interamente compensate tra le parti
le spese del doppio grado di giudizio.
Osservo' al riguardo la Corte che nessuna analogia si ravvisava
tra la disposizione dell'art. 38 legge sull'equo canone, che
disciplina la prelazione urbana degli immobili non adibiti ad uso
abitativo, e le norme contenute nelle leggi n. 590-1965 e 865-1971
che regolano la prelazione agraria, non essendovi, sotto il profilo
della qualita' del bene oggetto del diritto prelatizio, omogeneita'
fra immobili aventi diversa destinazione.
Pertanto, mentre per la rivendita del terreno agricolo v'era
l'esplicito divieto di essa prima del decorso di 10 anni, nessun
divieto o sanzione era contenuto nella legge n. 392-1978.
Non sussistendo alcuna violazione di norme imperative, come
richiesto dall'art. 1418 1 co. Cod. civ. bisognava rifarsi, quindi,
ai criteri, in virtu' dei quali i contratti sono nulli se la causa
per cui sono stipulati e' illecita, cioe' contraria a norme
imperative, all'ordine pubblico o al buon costume, oppure se il
motivo e' illecito.
Nessuno di tali casi, pero', ricorreva nella specie.
Le stesse presunzioni analizzate dal Tribunale, quali il breve
decorso del tempo tra le due vendite (due mesi) l'identita' del
prezzo e la mancanza di qualsiasi fatto motivante la rivendita non
costituivano la prova della esistenza di una riserva mentale da parte
dei contraenti, ne' tanto meno la preordinazione di stipulare un
contratto in frode alla legge, perche' nessuna legge vietava la
rivendita.
Per la cassazione della sentenza di secondo grado ha proposto
ricorso il Carbone sostenendolo con 4 motivi di censura; resistono
con controricorso Panico Giovanni, Vincenzo, Michelina, Francesco e
Maria Teresa, gli ultimi quattro eredi, unitamente al primo, di
Ferrara Lucia deceduta, nonche' Sgammato Lucia e Moggia Maria
Rosaria. Il ricorrente ed il resistente Panico hanno presentato
memoria a sostegno dei rispettivi assunti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente, nel denunciare violazione e
falsa applicazione dell'art. 38 della legge n. 392-1978, degli artt.
1344 e 1418 cod. civ. e dell'art. 12 preleggi in relazione all'art.
360 n. 2 e 5 c.p.c., sostiene che la corte di merito, nel ritenere
l'insussistenza di analogia tra la prelazione urbana e quella
agraria, non ha considerato che la legge 392-1978 ha carattere
generale siccome relativa all'intera materia delle locazioni e va,
quindi, applicata ogni qualvolta si debba tutelare il conduttore per
l'attivita' che egli svolge nell'immobile.
Da qui il divieto di rivendita del bene in relazione al quale sia
stata esercitata la prelazione.
La censura non ha pregio, poiche' la Corte del merito ha
correttamente escluso che possa ravvisarsi analogia tra le due specie
di prelazione, e, quindi, possa applicarsi a quella urbana il divieto
temporaneo di rivendita stabilito per i fondi rustici. Cosi' facendo
essa si e' adeguata ai principi affermati da questa Corte con la
sentenza 24.X.1983 n. 6256, con la quale si e' osservato, in subiecta
materia, che i beni a regime controllato sono sottoposti a sistemi di
norme rispettivamente propri di ciascuna categoria, con disposizioni
particolari alla natura ed agli interessi specifici di cui il
legislatore si e' proposta la tutela, onde non e' possibile trarre
argomento da un sistema per l'indagine ermeneutica dell'altro, ne' e'
consentita la trasposizione di norme dell'uno all'altro ordinamento
speciale, utilizzando gli ordinari mezzi della interpretazione
estensiva ed analogica.
Infatti i terreni agricoli hanno oggettivamente caratteristiche
strutturali, morfologiche, produttive ed economiche del tutto diversa
da quelle che presentano gli immobili urbani, donde la diversita'
della finalita' perseguita dal legislatore attraverso gli istituti
della prelazione e del riscatto che per i fondi rustici e' quella di
conservare e promuovere l'efficienza economica produttiva
dell'impresa agricola, mentre per i fondi urbani adibiti ad uso non
abitativo e' quella di favorire l'immedesimazione della proprieta'
nell'impresa, sicche' una volta raggiunto tale scopo non si
spiegherebbe l'aggiunta dell'ulteriore grave limitazione quale e'
quella del divieto di rivendita decennale di cui sopra.
Non va sottaciuto che per le disposizioni di diritto singolare, e'
vietata soltanto l'interpretazione analogica, mentre e' consentita
quella estensiva; ma neppure a quest'ultima puo' farsi ricorso se la
ratio legis non persuada che il legislatore ebbe in mente di
estendere il suo precetto a casi apparentemente non contemplati
(Cass. 28.3.1981 n. 1800).
Con il secondo motivo, nel dedurre violazione e falsa applicazione
degli artt. 1344 e 1418 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3
C.P.C. il Carbone sostiene che, avendo la prelazione urbana lo scopo
di assicurare al conduttore la continuita' dell'impresa commerciale a
mezzo del conseguimento della proprieta' dell'immobile, non vi e'
dubbio che, se il conduttore esercita tale diritto solo per rivendere
ad un terzo non avente diritto alla prelazione, ossia per fini
diversi da quelli per i quali il diritto alla prelazione e' stato
istituito, il con tratto sarebbe nullo ai sensi delle suindicate
disposizioni del codice civile.
Nemmeno tale censura merita adesione.
Correttamente, infatti, la Corte napoletana ha escluso nella
specie l'esistenza della violazione di norme imperative che possano
comportare la nullita' del contratto stipulato dai coniugi
Moggia Sgammato con Panico Giovanni e Ferrara Lucia.
L'imperativita' non sussiste perche' il divieto di rivendita del
bene locato ad uso non abitativo non e' stato espressamente sancito
dalla legge ne' esso puo' ricavarsi dai principi generali di diritto.
Con il terzo motivo, nel dedurre violazione e falsa applicazione
degli artt. 2727 - 2721 - 2697 cod. civ. in relazione all'art. 360 n.
3 e 5 CPC, il ricorrente si duole che l'impugnata sentenza abbia
ritenuto che nessuna prova fosse stata fornita circa un accordo
intercorso tra i coniugi Moggia Sgammato ed i successivi acquirenti
dell'immobile in questione al fine di eludere l'applicazione di una
norma imperativa. In tal modo avrebbe dato rilievo, al fine di
giustificare la vendita, ad un preteso indebitamento dei primi
acquirenti, non suffragato dal alcuna prova.
Ne', poi, avrebbe considerato un elemento decisivo, oltre quelli
di efficacia presunta elencati dal ricorrente, costituito dalla
circostanza che l'esercizio della prelazione ed il versamento del
prezzo da parte dei suddetti era avvenuto con notevole anticipo
rispetto di termini previsti dall'art. 38 3 co. legge 392-1978.
Il motivo non puo' essere accolto perche' si risolve nella pretesa
di ottenere in sede di legittimita' una rivalutazione delle
risultanze processuali diversa da quella effettuata dal giudice del
merito, che appare sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi
od errori, come tale insindacabile in questa sede.
Con il 4 mezzo il ricorrente, deducendo violazione e falsa
applicazione dell'art. 100 C.P.C. in relazione all'art. 360 n. 3 e 5
stesso codice, sostiene che il giudice di secondo grado avrebbe
dovuto dichiarare inammissibile per carenza di interesse l'appello
proposto dai primi venditori Addeo Caiazzo e cio' sia perche' nessuna
domanda era stata proposta nei loro confronti, sia perche' gli
appellanti non potevano conseguire una concreta utilita'
dall'impugnazione.
Anche tale motivo e' infondato, poiche' l'interesse dei coniugi
Addeo Caiazzo all'appello nasceva dal fatto che essi erano stati
parte sia del contratto preliminare con il quale avevano promesso di
vendere al Carboni il compendio immobiliare in contesa sia di quello
di vendita del terraneo n. 55 ai locatari coniugi Moggia Sgammato in
forza del diritto di prelazione da costoro esercitato, senza parlare
del profilo fiscale degli atti negoziali in esame, poiche' il
venditore di immobili, com'e' noto, e' tenuto al pagamento
dell'imposta sull'incremento di valore (INVIM).
Non v'ha luogo a statuire sulle spese nei confronti di Caiazzo
Pasquale, Umberto, Maurizio nonche' Addeo Annita, non essendosi
costoro costituiti nel presente giudizio.
Sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese fra
tutte le restanti parti.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso proposto da
Carbone Salvatore avverso la denunziata sentenza della Corte
d'Appello di Napoli in data 21.XII.1984 - 28.1.1985.
Dichiara compensate integralmente le spese di lite tra Carbone
Salvatore e Panico Giovanni, Vincenzo, Michelina, Francesco, Maria
Teresa nonche' Sgammato Luigi e Maria Rosaria moggia.
Nulla per le spese nei confronti di Caiazzo Pasquale, Umberto e
Maurizio e Addeo Annita.
Cosi' deciso in Roma nella Camera di Consiglio della 3 Sezione
Civile della Corte Suprema di Cassazione, addi' 13.3.1989.