Il Condominio in generale

Che cosa è il condominio
Si ha un condominio quando almeno due o più persone sono proprietarie esclusive, nell'ambito di un edificio strutturato per piani o di un complesso di edifici, appartamenti o locali.
In questa situazione i singoli ed autonomi proprietari hanno in comune tra di loro alcuni beni e strutture di utilità collettiva, quali il suolo e il sottosuolo su cui l'edificio sorge, i vani delle scale, gli androni, i lavatoi, l'ascensore, i cortili e i giardini e cosi' via. I1 Codice civile regola la Vita di Condominio con gli articoli che vanno dal 1117 al 1139 nonché con gli articoli dal 61 al 72 delle "Disposizioni di attuazione del Codice civile
Come si costituisce un condominio
Il condominio si costituisce allorché si verificano fatti ed atti giuridici idonei ad attribuire frazionatamente la proprietà delle varie unita immobiliari facenti parte dell'edificio. Tali atti possono essere un testamento, una compravendita, un atto di divisione relativi ad un bene in comunione.
Il condominio si costituisce: quando il costruttore dell'edificio o comunque l'unico suo proprietario vende a due o più persone le varie unità immobiliari di cui l'edificio si compone; quando, a seguito della morte dell'unico proprietario, gli succedono almeno due eredi, i quali, o per previsione del testamento o per accordo tra loro intervenuto, dividono le varie unita di cui l'edificio si compone.
Non occorre un atto specifico di costituzione.
Il condominio complesso
E' frequente il caso che una serie d'edifici abbia in comune alcuni beni: cortili, corridoi, impianto di riscaldamento: edifici strutturalmente autonomi che hanno la particolarità d'alcuni beni e servizi in comune. Tali beni e servizi sono soggetti alla disciplina che il codice prevede per il condominio. Ci si troverà di fronte, pertanto, ad un duplice condominio: quello formato dagli edifici autonomi e dai beni e servizi esclusivi del singolo edificio e quello formato dal complesso degli edifici che riguarderanno beni e servizi comuni a tutti gli edifici.
Per evitare che ciascun condominio debba partecipare a due assemblee (quella del proprio edificio e quella del super-condominio) e possibile e giuridicamente corretto che il regolamento di condominio preveda una delega a rappresentare, rilasciata all'amministratore.
Perché pero l'assemblea del super-condominio sia correttamente tenuta occorre che tutti i regolamenti di condominio dei singoli edifici prevedano una tale possibilità di rappresentanza all'amministratore.
L' amministratore del condominio
L'amministratore: poteri e prerogative
La gestione di un condominio pone diversi e complessi problemi: di esecuzione delle decisioni assembleari, di coordinamento delle varie attivita gestionali, di operazioni tecnico-contabili come la tenuta dei bilanci.
E evidente che, al di la di certe dimensioni del condominio, e indispensabile che queste funzioni facciano capo ad una figura ben precisa, cioe' l'amministratore. Si tratta di un rappresentante del condominio che secondo la legge deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio, disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune; riscuotere contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni; compilare gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Alla fine di ogni anno deve dare conto del suo operato.
La legge dispone anche che l'amministratore, nei limiti dei poteri sopra elencati, o di altri eventuali specificamente attribuiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ha la rappresentanza dei partecipanti e puo agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi. D'altro lato, a lui si potranno indirizzare tutte le azioni legali che altri vogliano esercitare contro il condominio, se riguardano le parti comuni.
All'amministratore, inoltre, dovranno essere notificati i provvedimenti dell'autorita amministrativa che riguardano i beni comuni.
La nomina dell'amministratore
La nomina di un amministratore è obbligatoria quando i condomini sono piu di quattro. Se in questo caso l'assemblea non provvede, ciascun condomino puo ricorrere al giudice perche questi nomini un amministratore. Circa le caratteristiche della persona da nominare, la legge non richiede particolari competenze (quali iscrizioni ad albi professionali, e così via) nè stabilisce incompatibilita che potrebbero, pero, essere fissate nel regolamento di condominio. L'amministratore puo essere sia un condomino che una persona esterna al condominio. Per essere nominato l'amministatore dovrà ottenere una somma di voti che rappresentino almeno la meta del valore dell'edificio, cioe 500 mm. L'amministratore dura in carica un anno, ma trascorso l'anno senza una nuova nomina, non decade dall'incarico.
La revoca dell'amministratore
L'art. 1129 del Codice civile affronta il tema della cessazione del rapporto tra amministratore e condomino e stabilisce che in ogni tempo l'assemblea puo revocarlo.
Il Codice civile prevede altre ipotesi di revoca: quella prevista dall'art. 1131 nei confronti dell'amministratore che ha omesso di informare l'assemblea circa il ricevimento di citazioni o provvedimenti amministrativi con contenuto che va al di là dalle sue attribuzioni, quella decisa dall'autorita giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, o se vi sono fondati sospetti di grave irregolarita.
La responsabilità dell'amministratore
L'amministratore è legato al condominio da un rapporto di mandato: il Codice civile prevede che il mandatario, nell'adempimento delle sue funzioni, deve agire con la diligenza del "buon padre di famiglia". Dunque nella sua attivita' non dovranno verificarsi omissioni di obblighi che la legge o il regolamento impone, ne' dovrà agire senza diligenza, scrupolo e accortezza.
Nel caso in cui sia riscontrabile una reale colpa nell'azione dell'amministratore questi è tenuto a risarcire i danni che il condomino per effetto del suo agire ha subito.
Se a subire dei danni sono estranei al condominio lo stesso condominio sarà chiamato a rispondere nei confronti del terzo e sara' obbligato al risarcimento del danno; potrà però rivalersi sull'amministratore se questi ha provocato il danno con il suo agire.
E' poi frequente l'esistenza nel condominio di un dipendente, un portiere o un addetto alle pulizie. E' dovere dell'amministratore provvedere agli adempimenti assicurativi e previdenziali che riguardano i dipendenti del condominio. L'amministratore è personalmente responsabile delle omissioni contributive e tale responsabilita e di natura penale
Il condominio e il giudice
- L'amministratore può, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall'assemblea, agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi, avendo la rappresentanza dei partecipanti al condominio. L'aministratore può agire in nome e per conto del condominio e le scelte operate nell'ambito della sua funzione e delle sue attribuzioni vanno riferite al condominio.
- L'art. 63 delle "disposizioni di attuazione" al Codice civile stabilisce che per le riscossioni dei contributi, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Si tratta di un procedimento particolare ed urgente stabilito dalla legge a vantaggio del creditore di una somma liquida di denaro quando sia fondato da una prova scritta. In tal caso, I'amministratore può ricorrere al giudice perchè emetta un decreto di ingiunzione esecutivo nei confronti del condomino moroso.
- Il condomino dissenziente può rivolgersi al giudice per chiedere l'annullamento di delibere adottate in contrasto con la legge o con il regolamento. In questo caso l'interessato citerà davanti al giudice l'amministratore in quanto rappresentante del condominio.
- Su ricorso di ciascun condomino, il giudice puo essere chiamato a pronunciarsi sulla richiesta di revoca dell'amministratore. Il giudice provvede emettendo un decreto dopo aver sentito l'amministratore. Contro il provvedimento del tribunale puo essere promosso reclamo alla Corte d'appello. Su richiesta di chi intende iniziare o proseguire una lite contro il condominio privo di amministratore o di legale rappresentante, e il giudice puo nominare un curatore speciale.
I rapporti tra proprietario e inquilino nel condominio
E' frequente il caso che in un edificio condominiale alcuni appartamenti o locali siano non direttamente utilizzati dal proprietario ma da un terzo che li ha ottenuti in affitto. In questo caso al problema del rapporto tra condomini si aggiunge il problema del rapporto tra inquilino e proprietario e tra lo stesso inquilino e il condominio. Innanzi tutto l'inquilino si vedrà obbligato al rispetto di tutte quelle regole della vita condominiale che, ad esempio, fissano le modalità di utilizzo dei beni e servizi comuni.
L'assemblea condominiale e l'inquilino
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del locatore, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalita di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Inoltre, ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La legge dice che l'inquilino partecipa alle delibere sulle spese e le modalita di gestione del servizio di riscaldamento. In concreto su quali aspetti votera? Certamente sulla fissazione dei periodi di accensione, sugli orari giornalieri di funzionamento, sulle modalita di funzionamento, sulla scelta dell'impresa fornitrice del combustibile, sui problemi di ordinaria manutenzione dell'impianto.