Apertura di luci e finestre in Condominio (Cass. civile, sez. II, 12-02-1998, n. 1498)
Pres. Favara F - Rel. Paolini G - P.M. Ceniccola R (Conf.) - Toniolo c. Delfino ed altri
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) - I ricorsi, separatamente proposti contro la stessa sentenza, a mente dell'art. 335 cod. proc. civ., devono essere riuniti.
2) Nicola Delfino, Carla Ciampalini, Angelo Freschi, Francesco Spina, Carmela Berardi, Angelo Delfino e Paola Mariotti, tutti partecipi del condominio nell'edificio di cui in narrativa, sul dedotto presupposto che Ines Toniolo, proprietaria nel fabbricato considerato di un'unità immobiliare costituente porzione del terzo piano e delle soffitte alla stessa sovrastanti, e, quindi, essa pure condomina del ripetuto stabile, ha eseguito sulla copertura comune di questo lavori, assunti, abusivi, consistiti nell'ampliamento di un abbaino, nell'apertura di tre finestre lucifere sul tetto e nella realizzazione di una terrazza "a tasca" sul lastrico solare, e risoltisi in sottrazione di porzioni della copertura anzidetta all'uso degli altri condomini e, perciò in lesione dei loro diritti su tale struttura, hanno proposto una domanda intesa ad ottenere l'adozione di provvedimenti ripristinatori finalizzati alla rimozione delle conseguenze del torto denunciato.
La Corte d'appello di Firenze, con la sentenza qui. e , impugnata, ha accolto la pretesa in discorso: evidenziato che deve escludersi che l'esecuzione dei lavori contestati abbia potuto integrare una sopraelevazione dell'edificio in controversia (e negata, perciò, la riducibilità della fattispecie nell'ambito di operatività dell'art. 1127 cod. civ., sul rilievo che "la sopraelevazione di un edificio condominiale e' costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere... nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio e' superata con la copertura di nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche"), trattandosi, nel caso in esame, di "modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura". ha basato la resa pronuncia sull'affermazione che i lavori cennati, concretatisi "nell'ampliamento dell'abbaino per una lunghezza di m.l. 1,50 con cambio di pendenza", nell'apertura di tre finestre lucifere sul tetto secondo la pendenza della dimensione di 76 x 110 di cui una nel vano scale e due nella stanza 10", e nella "realizzazione di una terrazza a tasca avente una superficie di m.q. 19 con accesso realizzato nel prolungamento dell'abbaino", hanno dato luogo a "trasformazioni illegittime" della copertura comune dello stabile di cui e' causa, in quanto "realizzano, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura a protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comportano appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e di godimento - secondo la sua natura - spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dell'edificio
".
Ines Toniolo, con il primo motivo del ricorso principale, censura la pronuncia negli esposti sensi resa dalla corte distrettuale sul tema in argomento, denunciandola viziata da "violazione dell'art. 1127 c.c. (art. 362 n. 3 c.p.c.)": in buona sostanza, si duole del fatto che la corte anzidetta abbia escluso la riconducibilità delle opere da lei realizzate sulla copertura condominiale a tetto dell'edificio in contestazione, e segnatamente della discussa terrazza "a tasca", alla nozione di sopralzo, testualmente adducendo che il concetto di sopraelevazione fatto proprio dal Giudice dell'appello e' diverso e assai più restrittivo di quello enunciato e più volte ribadito in sede di legittimità", secondo cui "l'istituto trova piena applicazione semplicemente qualora vengano realizzati uno o più nuovi piani o fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale, a prescindere dal rapporto fra le altezze del vecchio e del nuovo fabbricato", di guisa che "come va considerata sopraelevazione la costruzione realizzata su una terrazza a livello da parte del proprietario dell'appartamento adiacente sito all'ultimo piano dell'edificio (assolvendo la terrazza, come il lastrico solare, funzioni di copertura e protezione della parte sottostante) deve a pieno titolo considerarsi sopraelevazione la realizzazione di una terrazza con mansarda o sottotetto praticabile ad uso esclusivo del proprietario del piano adiacente in sostituzione del tetto preesistente"; accampa, quindi, che, alla stregua dell'orientamento giurisprudenziale di cui trattasi, la realizzazione da parte di essa ricorrente, proprietaria dell'ultimo piano dell'edificio in controversia, della discussa terrazza sul, e in luogo del, tetto dell'edificio stesso andrebbe ritenuta risultante del legittimo esercizio del diritto di sopralzo, di cui al surrichiamato art. 1127 cod. civ..
La doglianza non e' fondata.
Una sopraelevazione e' ravvisabile solo in presenza di intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura - tetto o lastrico solare - del fabbricato, e che venga ad interessare la colonna d'aria sovrastante lo stabile (cfr., a tale riguardo, Cass. Sez. II civ., sent. n. 12173 del 14.11.1991).
Sono da escludere, correlativamente, la riscontrabilità di un sopralzo e l'applicazione della normativa di cui all'art. 1127 cod. civ. nel caso di lavori che non incidano sul posizionamento della copertura dell'edificio, pur se gli stessi investano la struttura e il modo d'essere di tale copertura.
Nella fattispecie, la corte territoriale, con declaratoria integrante accertamento di fatto da avere per insindacabile nella presente sede di legittimità perche' non investita da critiche suscettibili da rilevare al' sensi dell'art. 360, comma 1 n. 5, cod. proc. civ., ha statuito che i contestati lavori eseguiti dalla Toniolo hanno dato luogo ad un intervento "contenuto negli originari limiti strutturali" dell'edificio oggetto della vertenza, non comportante, perciò, spostamento verso l'alto della relativa copertura, e tanto e' sufficiente a far ritenere insuscettibile di operare nel caso esaminato la norma dell'art. 1127 cod. civ., prec. cit..
Sul tema, vale la pena di puntualizzare che impropriamente la ricorrente invoca a sostegno degli assunti qui prospettati Cass. Sez. II civ., sent. n. 146 del 9.1.1993, dalla quale risulta enucleata la massima secondo cui "la realizzazione di una terrazza con una mansarda sottotetto praticabile ad uso esclusivo del proprietario del piano adiacente in sostituzione del tetto preesistente rientra tra le facoltà previste dall'art. 1127 cod. civ.": l'arresto di cui trattasi, di fatti, concerne ipotesi di lavori risoltisi nella "sopraelevazione del tetto di 90 cm. con creazione di un piccolo sottotetto praticabile e di un terrazzo", e cioe' un caso di intervenuto spostamento verso l'alto, pur modesto, della copertura dell'edificio, al quale la situazione qui in discussione non e' comparabile.
Neppure e' pertinente il richiamo a supporto del ricorso della già citata Cass. Sez. II civ., sent. n. 12173 del 14.11.1991, per la quale "ai fini dell'art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione di un edificio condominiale deve intendersi non nel senso di costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di ... una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente del medesimo", risultando la riportata enunciazione di principio di cui alla pronuncia considerata riferita a caso di intervenuta realizzazione, su una terrazza adiacente all'attico di un fabbricato, ed integrante copertura dei piani sottostanti, di una struttura in alluminio e vetro con creazione di un vano costituente estensione dell'alloggio attiguo, e, perciò, alla installazione di un "opus novum" su detta terrazza di copertura, e cioe' a situazione radicalmente diversa da quella in discussione nella presente sede, afferente a pura e semplice trasformazione di una parte della copertura dell'edificio di cui e' causa da tetto in terrazza (per di più, con, inammissibile, sottrazione di questa all'uso condominiale: cfr., a tale ultimo proposito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 4466 del 20.5.1997).
3) - La Corte d'appello di Firenze, con la sentenza impugnata, in accoglimento della domanda nei termini di cui al paragrafo precedente coltivata da Nicola Delfino, Carla Ciampalini, Angelo Freschi, Francesco Spina, Carmela Berardi, Angelo Delfino e Paola Mariotti, ha dichiarato non aver titolo Ines Toniolo ad ampliare "allungandolo" di m. 1,50 un abbaino esistente sul tetto dell'edificio in controversia, nonche' ad aprire sul tetto medesimo tre finestre lucifere al servizio di locali sottostanti, e, consequenzialmente, ha condannato l'attuale ricorrente principale a ripristinare nella copertura dell'edificio cennato lo stato dei luoghi preesistito alla realizzazione da parte sua delle opere contestate: come già detto, ha motivato la decisione osservando essersi risolti i denunciati ampliamento di abbaino ed apertura di luci in una violazione del dettato dell'art. 1102 cod. civ. - per il quale nella comunione, e nel condominio, ciascun partecipante può servirsi delle cose comuni purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto -, per avere gli stessi comportato e "alterazione unilaterale della funzione e destinazione di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture propria del tetto preesistente", e "appropriazione di cosa comune che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dell'edificio".
Ines Toniolo, con il secondo mezzo del suo ricorso, assume che, cosi statuendo, la corte toscana avrebbe reso una pronuncia inficiata da "violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)", nonche' da "insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.)": sulla premessa che l'art. 1102 cod. civ., "lungi dal porre divieti tout court, e' norma che consente al condomino di apportare alla cosa comune modifiche unilaterali finalizzate" ad un miglior godimento della cosa stessa da parte sua quando ciò non si risolva in pregiudizio dei concorrenti diritti degli altri condomini, deduce, in definitiva, che, alla stregua della motivazione della sentenza impugnata, sarebbe "difficile comprendere come possano utilmente essere richiamati i concetti di sopraelevazione e di appropriazione ella cosa comune con riferimento all'apertura delle finestre lucifere e all'ampliamento dell'abbaino "e come detti apertura e ampliamento" "possano implicare a danno degli altri condomini limitazione dell'utilizzazione del piano di calpestio e compromissione della funzione di copertura" del tett o in argomento.
La censura e' fondata nei termini di seguito specificati.
1 Nel condominio negli edifici, le modifiche alle parti comuni del fabbricato, di cui all'art. 1102 cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, nonche' indipendentemente dal consenso degli altri condomini, al fine di conseguire un uso più intenso della struttura modificata, sempre che gli interventi operati su questa non ne alterino la destinazione e non comportino impedimento all'altrui pari possibilità di uso (cfr., "ex plurimis", Cass. Sez. II civ., sent. n. 1554 del 20.2.1997).
Alla stregua di tale postulato, in analogica con quanto costantemente statuito con riferimento all'apertura di porte, finestre e balconi nei muri perimetrali degli edifici condominiali, e' da ritenere che nel fabbricato in condominio il condomino proprietario dei locali immediatamente sottostanti al tetto comune dello stabile abbia titolo, "iure dominii", ad aprire nel tetto abbaini e finestre per dare arie e luce ai locali sottostanti quando tali aperture siano costruite a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto, ne' ledano altrimenti i diritti su questo spettanti agli altri condomini (cfr., "in terminis", la risalente, e però mai smentita, Cass. Sez. II civ., sent. n. 391 del 24.2.1964): la presenza di abbaini e lucernai, di fatti, e' ben compatibile con la destinazione naturale del tetto.
La sentenza della corte toscana, nella statuizione in cui ha, apoditticamente, dichiarato l'attitudine dei contestati ampliamento di abbaino e apertura di luci ad integrare modificazione del tetto condominiale in discussione da intendersi vietata a mente dell'art. 1102 cod. civ., nella carenza di ogni verifica circa la sussistenza di particolari condizioni suscettibili di far ravvisare le opere cennate in concreto pregiudizievoli della funzione di copertura di detto tetto e lesive dei diritti su questo spettanti agli altri condomini, si rivela inosservante dei principi dinanzi richiamati, e, perciò, meritevole di cassazione.
4) - Nicola Delfino, Carla Ciampalini, Angelo Freschi, Francesco Spina, Carmela Berardi, Angelo Delfino e Paola Mariotti, sempre nella qualità di condomini dell'edificio in controversia, hanno proposto un'altra domanda con la quale hanno chiesto dichiararsi l'illegittimità dell'inglobamento nell'unità immobiliare di proprietà esclusiva di Ines Toniolo sita all'ultimo piano del fabbricato con sovrastanti soffitta sottotetto delle ultime rampe della scala, asserita, comune, colleganti l'alloggio della controparte con le predette soffitte, nonche', previo il relativo ampliamento, di un pianerottolo, e ciò mediante separazione con una porta tenuta chiusa a chiave di detti rampe e pianerottolo dal resto della scalinata; hanno instato, altresì, per l'adozione di provvedimenti ripristinatori diretti alla rimozione del così denunciato abuso.
La Corte d'appello di Firenze ha ritenuto non fondata la domanda in discorso, osservando che, a mente dell'art. 1117 cod. civ., negli edifici in condominio le scale, con gli annessi pianerottoli, come tutte le altre parti e strutture del fabbricato elencati nella richiamata norma, devono presumersi comuni a tutti i condomini, a meno che tale presunzione non risulti contrastata, per il tutto o per una parte, "dalla completa loro autonomia rispetto al rimanente dell'intera opera edilizia" e della attitudine a costituire oggetto di dominio esclusivo di taluno soltanto dei condomini, ovvero dall'esistenza di un titolo suscettibile di dimostrare l'esistenza di un dominio individuale.
La corte di merito ha ancorato la decisione resa alla testuale considerazione che "inducono a concludere in favore della Toniolo" "la disposizione contrattuale dinanzi richiamata ed il rilievo del C.t.u. per cui nella planimetria catastale in corrispondenza del ballatoio dell'intero piano vi e' riportata una scala che porta alle soffitte in sede propria e cioe' divisa da una parete in muratura dalle scale condominiali, il passaggio dall'una all'altra scala sembra avvenire tramite un vano munito di porta, e la rampa di scale dal piano terzo alle soffitte di proprietà Toniolo nella planimetria risulta da muratura e munita di una porta di accesso al piano terzo e quindi separata dalla sottostante scala condominiale"; ha soggiunto che "in altri termini le risultanze catastali stanno a dimostrare che all'atto della costruzione del condominio sia stata riservata al proprietario del terzo piano la soffitta e quindi anche le scale di accesso al ballatoio del terzo piano, in quanto per ubicazione e struttura non erano destinate all'uso e al godimento comune, come del resto confermato da ciò che dalle stesse scale non si accedeva sui tetti condominiali", e che, perciò, "si e' in presenza di cosa che per caratteristica strutturale risulta destinata oggettivamente al servizio esclusivo dell'unità immobiliare costituita dalle soffitte pacificamente di proprietà esclusiva della Toniolo"; ha puntualizzato, altresì, non esservi prova del fatto che "il tetto fosse accessibile dalle scale in questione dalla costituzione del condominio...", ed essere dimostrato che ù"la Toniolo si era opposta all'accesso al tetto del condominio consentendo solo quello per controllo e piccoli lavori
".
Nicola Delfino, Carla Ciampalini, Angelo Freschi, Francesco Spina, Carmela Berardi, Angelo Delfino e Paola Mariotti, con il primo motivo del ricorso incidentale, deducono la "violazione dell'art. 360 c.p.c. n. 3, n. 5 in relazione all'art. 1470 C.C., 116 c.p.c.": più specificamente, e nella realtà, sostengono che, dovendo presumersi, ex art. 1117 cod. civ., che nei fabbricati in condominio le scale siano comprese nel novero delle parti di edificio oggetto di comunione fra tutti i condomini, nell'inesistenza di un titolo idoneo a dimostrare la relativa sottrazione al regime della condominialità, la corte territoriale ha incongruamente ed illegittimamente ritenuto l'appartenenza esclusiva delle scale contestate all'attuale ricorrente principale sulla base di elementi di giudizio ricavati dalle mappe catastali, intrinsecamente inidonee a provare la proprietà individuale esclusiva "ex adverso" vantata, senza considerare che la sussistenza di tale diritto non risulta dimostrata dal contratto in forza del quale la Toniolo ha acquistato l'unità immobiliare sopra indicata.
Il Delfino, la Ciampalini, il Freschi, lo Spina, la Berardi e la Mariotti, quindi, con il secondo mezzo del loro ricorso, sostengono che la corte distrettuale, nel dichiarare l'appartenenza in esclusiva ad Ines Toniolo delle cennate parti del fabbricato di cui trattasi, e' incorsa in "errore di diritto in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. in connessione con l'art. 1470, 1117 C.C. e 110 c.p.c.", per non aver rilevato che i pianerottoli, quali componenti delle scale, soggiacciono allo stesso regime di queste, e, perciò, nei fabbricati in condominio, quale quello in contestazione, debbono presumersi ricadenti fra le parti comuni dell'edificio quando, come nella fattispecie, non vi sia un titolo contrario.
Le censure, da esaminarsi insieme per ragione di connessione, ad onta dell'inconferenza di taluni dei riferimenti normativi ai quali appaiono ancorate, sono fondate.
A)- Negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117, n. 1, cod. civ. (cfr., fra le tante, tutte conformi, Cass. Sez. II civ., sent. n. 1357 del 22.2.1996).
La prova dell'esistenza di un titolo suscettibile di importare sottrazione delle strutture considerate al regime della condominialità non può essere fornita dalle mappe catastali, perche', essendo il catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali, il diritto di proprietà, come qualsiasi altro diritto reale, non può essere provato sulla base delle risultanze ricavabili dai relativi registri (cfr., in proposito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 3398 del 5.6.1984, id., sent. n. 9096 B) - La circostanza che le rampe di scala, con il pianerottolo, qui in contestazione, integranti l'ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l'ultimo piano dell'edificio di cui trattasi e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e servano principalmente a mettere in comunicazione le considerate porzioni dello stabile non rileva ai fini in discorso, avuto riguardo al dato oche la scala e', in se', una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura (la stessa corte distrettuale ha riconosciuto che sulla struttura in argomento i condomini passavano, con il consenso della Toniolo, per controllare il tetto ed eseguirvi piccoli lavori).
C) - La corte territoriale non ha chiarito le ragioni per le quali ha ritenuto la, non precisata, "disposizione contrattuale dinanzi richiamata" (per quanto e' dato comprendere ricavabile dalla vendita del 10 marzo 1983, a seguito della quale la ricorrente principale diventò partecipe del condominio in argomento, e non dall'atto in base al quale il condominio medesimo venne, a suo tempo, ad esistenza, cui, di massima, andrebbe fatto riferimento ai fini della verifica dell'esistenza di un titolo contrario alla presunzione di comunione sancita dal ripetuto art. 1117, n. 1, cod. civ.: cfr., in merito, Cass. Sez. II civ., sent. n. 9062 del 4.11.1994) idonea a costituire il presupposto della sottrazione del pianerottolo e della scala contesi al regime della condominialità e della attrazione di essi nella sfera di proprietà esclusiva di Ines Toniolo.
D) - Nel contesto illustrato, la statuizione della sentenza impugnata qui esaminata va ravvisata viziata dagli errori di diritto e dai difetti di motivazione denunciati dai ricorrenti incidentali e deve essere cassata.
5) - Conclusivamente, mentre il primo motivo del ricorso principale deve essere rigettato, il secondo mezzo di tale ricorso ed il ricorso incidentale vanno accolti, la sentenza impugnata va cassata in relazione all'accoglimento, e la causa, per un rinnovato esame sui profili investiti dalle censure ravvisate fondate, deve essere rinviata dinanzi ad altro giudice del merito, designato in una sezione della Corte d'appello di Firenze, diversa da quella che ha reso la pronuncia annullata, il quale, avendo riguardo a quello che sarà l'esito finale complessivo della vertenza, provvederà anche sulle spese, della presente fase di legittimità del 24.8.1991).
.
P.Q.M
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il primo motivo del ricorso principale, accoglie il secondo motivo di tale ricorso ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia la causa, anche per la pronuncia sulle spese della presente fase, dinanzi ad una sezione della Corte d'appello di Firenze diversa da quella che ha reso la pronuncia cassata.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda
Sezione civile della Corte di cassazione, l'8 ottobre 1997
DEPOSITATA IN CANCELLERIA, 12 FEB. 1998
- Sui poteri del condominio di aprire porte e finestre, Cass. 20 febbraio 1997 n. 1554, Arch. locaz., 1997, 411; Cass. 4 febbraio 1988 n. 1112. - In senso conforme, Cass. 26 novembre 1997 n. 11844
|
